大连房地产市场调研-1

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1、最新：2011年1月—2月大连房地产市场月报大连房地产区域划分说明明拓•好旺角地产研究中心依据二级市场中大连各区域房地产市场目前现状及发展态势，又结合好旺角三级市场商圈分布和管控模式，将大连市区按方位划分为5大区，即：中心城区、东部城区、北部城区、西部城区和南部城区，在大区的划分之下，细度划分为26个小区域。区域所在版块驱动因素客群特点区域价值地理区域中心人民广场行政区城市中心，拥有政治属性，商业属性，商务属性的城市复合区域新进客群高端，旧房客群伴的拆迁，搬出效应明显。城市核心，改造规划重点区域，行业稳

2、定性与抗跌性强，升值潜力与同周边区域抬高性升值特点。北至东方路；西至华北路，西部大通到一线；南到胜利路南侧，东至中山路与友好街交汇以西。西安路商业区新开路南务区大坊成熟区春柳城市过渡区梭鱼湾新区东部青泥洼商业区目前为城市一级商业，商务区；成熟居住区为特点，以规划利好为基础。以资源性海景与山体等自然资源资源为依托，典型中段宜居区，以及新兴高端市场。宜居标签与发展潜力为代表，形成以商业，商务为产业支撑，资源型地块形成高端住宅区域构成架构。北至疏港路，西至希望广场，南至虎滩湾，东至东港新区。东部南商业区东港新

3、兴区传统宜居区宜居滨海新区北部泉水居住区交通规划与商业崛起目前中低端科群为主，随区域经济属性进一步增强，中高端客群进入明显。二级商业中心的确立，配合区域经济规划与交通规划，将形成城市人口重点承担区。北至后盐，西至西北路，南至东方路，东至大盐村海滨。南关岭枢纽区椒金山居住区华南商业区西部旅顺北路规划区产业带动，价格吸引产业新兴区区域，重要人口承载区北至单大高速路，西至鞍子山，由家村一线，冬至西北路，南至西山水库。目前中低端客群为主，大东沟与体育新城的建设，区域客群吸纳力较强。体育新城区机场新区西山新兴区马

4、兰承接区锦绣居住区头道沟区南部泛星海区产业规模性带动，景观资源性发展。客群中高端，形成明显的软件产业带动客群与海景高端客群。产业的成熟与不断规划发展，区域吸引强劲，以自然景观优势明显，形成产业标签与高端标签。东至西部通道，西至龙王塘，南至海滨，东至马兰河。软件一期成熟区软件二期成熟区旅顺南路产业区【明拓视点】抢购潮来去匆匆，小阳春虚晃一枪，筑高回低，大势难改2011年1月26日，新“国八条”落地，2月间，各地方纷纷草拟细则，这一期间，热闹的抢购潮在各地方轮番上演，犹如一场大戏，你方唱罢他登场。3月1日大

5、连限购细则在万众瞩目中诞生。相对于大连细则难产，楼市却逆市飘红，大连的抢购潮就此上演。参照历史规律，以往单从抑制需求的调控政策，市场效用有限，即使金融杠杆进一步收紧、购房次数进一步限制、购房条件进一步严苛，如果仍在调整需求的层面，其市场反馈仍将日趋疲软，毕竟，“堵枪眼”总不是个好办法。但是从本次调控的声音讲，对于另一只手即保障房的运行决心却是空前未有，如果保障房的运行能按照预期、即使是打个折扣之下，那么本次调控政策时效将会更加持久，从而形成“大禹治水”式的疏导型调整，这样才能触及到房市的根本，“空调”的

6、恶帽子也有望在本次调控中摘掉。两拳齐发的效用需要时间，不止是“十二五”，它应该需要更长的时间，那么，现有的抑制政策就不会松动，将会成为一种常态，其实，这样的常态早就开始了，只是保障房这只拳头始终没打出来。依照目前的情况看来，2011年将会是中国楼市政策调整方向的定调年，因为在这一年，终于找到了正确的方向，能否落实，要看中央与地方的博弈了，不妨设想下，未来的财政制度或其他方面，将会出现重大的变革，毕竟，标本兼治才是正道。因恐慌而形成的楼市小阳春是“伪小阳春”，形成了一个较为突兀的成交起点，随着地方政策执行

7、的落实，楼市将逐步进入低迷，筑坝虽高，亦将必然性回低。2011全年供求两不旺，成交量相对下跌，价格相对上升，大连楼市基本面不变。【报告导读】【土地市场】土地市场苏醒，告别4个月休眠首度放量供给大连细则中，明确表示“商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量”，预示着今年的土地政策仍为宽松。同时，庞大的保障房建设费用也将依赖于土地财政。开发企业拿地谨慎，已取得地块均以底价成交，以往高溢价、多轮竞价的局面将在本年度暂时告一段落。近期土地市场主要数据：•截止2011年2月底，大连市区总土地放量76.7

8、0万㎡，成交量相对低迷仅成交15.35万㎡。•成交4宗居住用地均位于高新园区，其中2宗被中海地产旗下项目公司东豊有限公司摘得；其中一幅地成交楼面价达3957元/㎡，高于万达近期在该区域取得大高（2010）-54号地，区域地价基数被进一步推高。【二级市场】恐慌购房成短线支撑主力，求供比小幅回升，成交价格涨幅趋缓。大连限购细则落地执行前，市场出现抢购潮，价格稳定。限购，便是限制需求，这种方式对不对，抢购潮的形成就是对其最直接的讽刺，同去年929