金网络_北京金地朗悦高端住宅项目营销策划思路沟通2011年销售推广策略

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1、金网络_北京金地朗悦高端住宅项目营销策划思路沟通2011年销售推广策略力压万科领跑长阳金地朗悦项目营销策划思路沟通谨呈：金地集团金网络策划中心2011.7.15沟通思路市场背景营销策略市场定位价格策略一、区域市场简析2011年上半年房山区市场供销售情况行政区数量(套）面积(万㎡)房山区899774.822011年1-6月市场供应量行政区数量（套）面积(万㎡)成交均价（元/平米）房山区667961.58140692011年1-6月市场成交量行政区数量(套）面积(万㎡)房山区231813.242011年1-6月市场存量一、区域市场简析2011年上半年房山

2、腹地重点项目市场表现2011年1-6月房山腹地重点项目销售量）一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目价格走势2011年首先受政策影响，3-4月份普遍出现一定程度的跌幅，市场成交均价由1.5-1.7万元/平米滑落至1.6万元/平米以内；至5月起，市场观望情绪转好，成交均价逐步回升，至7月份达到1.6-1.8万元/平米价格水平。一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比1.万科长阳半岛2.芭蕾雨一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比3、中铁长阳国际城一、区域市场简析2011年上半年

3、房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比4、绿地新都会一、区域市场简析2011年上半年房山腹地重点项目市场表现销售主力产品对比一、区域市场简析市场小结：“潜在价值”开始转变为“现实价值”——在众多利好因素的全面推动下，房山区域在2011年快速发展，吸引市场的高度关注，吸纳市区刚需客群进入，月度成交量多次进入北京市前三名，对北京住宅市场总量的拉动作用非常明显，已经成为新的市场热点区域，原有价值洼地逐步呈现被市场倾土快速填平之势。同质化严重，竞争激烈——2011年房山区域是北京市成交的热点区域，其中尤以长阳板块竞争最为激励。长阳半岛、芭蕾雨综合品质较高且

4、离轨道交通较近，在销售价格和销售量上均保持着领先地位，截止2011年7月长阳半岛精装修均价为：17000元/平米，芭蕾雨毛坯房均价16500元/平米；绿地新都会由于离城铁站较远，在销售价格和销售量上表现一般，目前国际花都精装修均价16000元/平米。区域发展总体意向：房山在未来1-2年内必将成为北京居住的新热点区域，从而引领城市郊区化居住的新潮流。房山区具有崛起的基础条件：优势区位、便捷交通、近城距离、城市绿肺优势区位、山水文化名城、产业新城；距离城市中心仅有20公里优势区位及高速交通体系；房山区正面临崛起的绝佳时机：轨道交通、CSD概念贯穿房山南北

5、的房山轨道开通在即；极富特色的CSD规划题材已成为关注焦点；二、市场定位——价值分析1、区域价值：房山崛起，志在必行长阳西站板块长阳西站板块：总共1-6号地，其中1-2号地为奥莱项目；1-6号地总建筑规模在137万平米；除奥莱的11万平米商业外，3-6号地尚有7万平米教育配套及1万平米商业配套；居住用地的平均容积率为1.8。长阳起步区板块：共1-9号地，已经成交地块总建筑规模约在232.6万平米，其中居住总建筑规模在190万平米左右；万科已经成为区域规模上绝对领袖的百万级大盘；居住用地的平均容积率为2.0左右，限高45-80米之间。预计未来2年CSD

6、核心区，即长阳起步区及长阳西站板块居住总规模供应将达280万平米左右。2、发展潜力：长阳，未来超大型的居住城邦2008年7月2010年12月房山线规划方案通过2009年10月房山线正式开工房山线试运营六里桥金融街中关村本地大兴3、交通价值：城际轨道及立体化公路带来区域板块价值提升从2008年起2010年12月,用3年时间通过城市轻轨及地铁九号线线将北京与房山紧密连接起来将极大缩短房山到北京的交通距离，对沿线地区经济发展起到了推进和促进作用。北京到房山线轻轨线，全长24千米，高架站9个，地下站2个。良乡“五横四纵”的立体化交通网络四通八达，满足自驾车出

7、行，半小时即可到市区六里桥。五横：京良路、长杨路、多宝路、良乡东路、南六环四纵：京港澳高速（京石高速）、京深路、长于路、长周路京港澳高速良乡东路长扬路京良路轨道交通带来房价的快速增长：根据我司09年的专题研究发现，北京十三号线及八通线在地铁开通前后房价均有明显增幅，按照当时的售价水平，增幅平均在15%左右；房价的增长往往在开工阶段就开始出现，到开通时达到最高峰，开通两年后增值逐渐消失。区域地铁开通前后的置业人群变化阶段置业人群特征购买目的置业关心因素规划定，开通前本地地缘性客户为绝对主力首置，初改户型舒适，总价控制开工后，开通前本地客户为主，周边客户

8、比例逐渐增高首置，初改及投资性价比高，价格洼地开通后初期城区客户为主，部分本地首置及投资总价控制，生活便捷度