房屋买卖合同无效情形及后果若干法律问题研究

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1、房屋买卖合同无效情形及后果若干法律问题研究房屋买卖合同无效情形及后果若干法律问题研究【摘要】房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。【关键词】房屋买卖合同概念适用法律法规效力判断标准无效情形特殊情形法律后果房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为

2、一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在关键于：房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点。而在房屋买卖中，也会有买卖合同无效的情况。笔者结合司法工作经验特归纳房屋买卖合同无效的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。一、房屋买卖合同的概念、适用的

3、法律法规及效力判断标准房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处关键在于：房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。根据我国现行法律法规，房屋买卖合同的订立和履行，应适用的法律有：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城

4、市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等等。实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(

5、以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等等。实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合

6、同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：民法通则》规定的有效合同标准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不

7、得转让》第三十八条第（七）项“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”是一个涵盖范围更宽的弹性条款（兜底条款）。由此可见，判断房屋买卖合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，同时依据诸多其他法律法规的规定。审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题，有效性是买卖双方争论的依据，而在房屋买卖中，也会有买卖合同无效的情况。笔者理践结合归纳下列购房合同属于无效合同的情形，为美芹之献，供学术理论界和司法实务界参考。二、房屋买卖合同无效的情

8、形那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？笔者结合司法实践认为主要有以下几种：中华人民共和国民法通则》所规定的条件，同时依据诸多其他法律法规的规定。审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题，有效性是买卖双方争论的依据，而在房屋买卖中，也