浅谈当前我国房地产信贷面临风险及对策

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1、浅谈当前我国房地产信贷面临风险及对策【摘要】现阶段，房地产业已经成为我国国民经济的基础性和支柱性产业。房地产业的快速发展离不开多元化的金融支持，特别是银行的贷款支持。本文通过对我国房地产银行信贷现状的分析，从商业银行自身角度剖析房地产业银行信贷风险产生的原因，并提出相应对策。【关键词】房地产；价格泡沫；信贷风险一、目前中国房地产基本态势6由于美国雷曼兄弟公司倒闭而引发的美国金融危机波及全球，使各国经济几乎陷入衰退之中。中国经济在这场声势浩大的金融危机中也未能豁免，并殃及我国众多领域。房地产投资风险与银行信贷风险高度相关。房地产业的发展的资金来源20%来自于国内银行贷款。此外，银行

2、业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为贷款的抵押担保对象，房地产行情冷暖、价格涨跌会导致银行业资产价值出现大幅波动，如果房地产出现风险处理不当，一旦泡沫破灭，极有可能出现巨大的金融资本的损失，甚至可能出现银行危机和货币危机，直至危及整个金融体系的安全。如09年的国际经济危机，其根源是由于美国房地产泡沫破灭，房价连续下跌，次贷风险日益暴露，使欧美金融体系遭受严重损失造成的。因此，弄清房地产泡沫与银行信贷风险的相关度问题，对防范金融风险有着至关重要的意义。二、银行房地产信贷存在的风险1.信息的不对称性贷款是商业银行与客户之间的商业行为，因此对银行而言，控制风险的源头除了宏观经济形

3、势变化、政策调整之外，关键在于自身对开发商和开发项目的判断选择。市场交易主体之间的信息不对称是市场经济的普遍现象，但是在不同的市场主体之间产生信息不对称的原因又是各不相同的。造成和加剧银行与房地产开发商之间的信息不对称的原因可以归纳为以下几方面：一是银行与房地产开发商之间的信息源占有不对称；二是高收益、高负债率客观上造成开发商产生道德风险的动机；三是贷款规模急速膨胀与银行管理能力、制度落后的矛盾加剧了信息不对称的程度。2.贷款增长方式的非理性6商业银行一反前几年的“惜贷”而一举变为积极放贷，除了由于放贷的外部经济环境有所改善外，更主要是与商业银行自身经营机制出现的一些新变化有关。

4、首先，银行业内的生存竞争加剧，各银行对市场份额展开激烈的争夺，市场红火、资金需求旺盛的行业已经成为各家银行主动寻找客户的买方市场。其次，商业银行内部考核标准的变化，导致商业银行经营策略与以前相比大为不同。银行的内部激励机制一直是影响银行信贷的最重要的因素，各行纷纷加强利润指标考核，奖金与利润挂钩比以往显著加强。以利润考核目标为核心的内部激励进一步推动大量银行贷款投向资金需求量大、上下游关联性强、贷款期限长利息收人高的房地产业。3.市场风险的难预见性房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性

5、很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。4.借贷风险的信用性在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。开发商的信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有

6、很6强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。三、防范房地产信贷风险的对策分析1.建立健全风险防范的体制机制为了从根本上降低商业银行风险率，2003年4月28日，中国银行业监督管理委员会正式挂牌成立，“一行三会”的监管体制正式形成。成立以来，银监会积极引领银行业金融机构深化改革，加快发展方式转变，不断提高金融服务能力和服务水平，主动促进经济转型、推动产业结构优化升级，支持和推动经济发展方式转变，增强风险管控和抵御能力。在银监会的推动下，银行业金融机构以第二版、第三版巴塞尔协议的实施为契机，构建符合中国国情、与国际

7、监管标准接轨的银行业全面风险管理架构；建立以信用风险、市场风险和流动性风险为主的风险管控机制；执行“三个办法、一个指引”，提高信贷管理精细化水平。2.完善房地产相关法律法规体系6完善房地产行业有关制度法律体系，创造有利于房地产信贷业务发展的良好环境。首先，尽快建立房地产市场预警预报体系。充分利用现代信息技术手段，全面正确地反映房地产市场的状况以及运行态势，并及时予以公布，正确地引导房地产投资与消费，为房地产信贷业务发展决策提供科学依据。其次，逐步建立适合我国国情的信用登记、使用制