住宅小区各类产权界线划分浅析

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1、住宅小区各类产权界线划分浅析1、产权登记------空间划分的登记　　　　我首先必须讲解一下这个基础知识。相当多的人不理解这个东西，并且闹出诸多的笑话。　　　　　　　　单家独户的房屋，独立式的房屋，进行产权划分和登记，很容易让人理解。因为这个东西很直观。一眼看过去，房屋就摆在这里，它脚下土地也摆着这里，我们在对一间独立式的房屋进行产权登记时非常方便，我们所登记之物，也确实是实物：一栋能让你看到边际看到界线的建筑。　　　　　　　　然而单元式不是这样的。你走进一栋单元房，你就被封闭在大量的各种各样的空间里面。这些空间是由墙和

2、柱构成的。在一般的情况下这些墙和柱都被禁止移动。（这里必须要说明：可以随便移动墙柱的建筑很快就能面世并普及，这将对房地产法律界提出更重大的挑战）而单元式房屋的产权登记，就是将这些空间相对独立化，并给予一个登记，以确认这些空间的归属。　　　　　　　　我们必须要明确，在树立一个非常清晰的观感，那就是：单元式房屋的分户登记，并没有将该栋房屋分拆，它仅仅只是对该房屋的各独立空间的产权进行了确认。分户登记不是拆房子。它不是把房屋拆成很多部件。它是确认各个空间的产权归属：这个空间属于你，那个空间属于他，剩下的空间大家共有公用。　　　

3、　　　　　这是基础理念，我们所有的论述都将从这里起步。2、空间如何计算面积　　　　在明确了第一点之后，接下来的这个问题将非常有趣：怎么给空间计算面积。　　　　我明确说：我不知道。我个人莫名其妙。我个人至今都深深的怀疑这个给空间计算出一个面积来的制度。我对这个制度本身都存在怀疑。　　　　　　　　我稍微查了一下国外的状况，我的发现是：越来越多的国家对单元住房是进行空间登记，面积部分只登记室内净地面积（就是室内除墙面积，香港人习惯叫地毯面积，就是能铺上地毯的那部分面积，纯正的地面），并且这个面积只做参考作用，没有所谓的产权概念

4、。　　　　　　　　但我们既然生活在国内，因此必须遵循国内的游戏规则：一个立体空间，必须要计算平面面积。因此，就必须给这个立体空间划出一个平面的界限，以约束它，测量它。　　　　　　　　目前来说，我国都这个立体空间的测量办法，是投射法，这个立体空间投射到平面上是什么面积，那这个空间的“产权面积”大概就是多大（不考虑分摊）。　　　　　　　　我说老实话，我对这个做法，自己的感觉，是扯淡。单元住房产权登记的意义，就在于划分各自的生活空间，以及责任空间。而分割各自空间的墙体和柱体，在产权上就没有任何定性的必要，乃至，进行这种定性本身

5、就是一种错误。上下两层之间的隔板，产权如何定性？两户之间的分割墙，某户内的承重柱，如何定义其产权？　　　　　　　　将某个特定的产权面积的平面界线定出来，到底是什么意思？在该界线内的墙柱为该业主私有吗？显然不是，我国目前也否认这一点。那么既然不是，这个界线有什么意义？我个人不知道。谁知道谁去发贴告诉我。谢谢。 3、毫无意义的面积　　　　这是接着上面而来的话题：给一个立体的、相对独立的空间，核定出一个平面面积，得出一个数字，有什么意义？这个数字有啥实际上的作用？　　　　我直接给出我的结论：我认为没有意义。　　　　　　　　这个

6、面积的界线（也就是房产证上的房屋边界线，按规范一般是墙身中线）本身，就没有意义。为这个界线所包围的区域，并不是业主的所有权界线区域。换个说法强调一次：业主不能对这个界线内的房屋结构做任何处置。这个界线内的房屋结构，不属于这个业主所有。　　　　　　　　再次强调：房屋结构，不属于业主个人所有。如果非要找一个所有权人，那就是全体业主共有吧。　　　　　　　　业主有的是什么呢？是有一个个的或大或小的空间。这栋建筑内的空间。仅此而已。　　　　　　　　业主不能拆自己产权证内的那半堵墙。我希望所有人都记住这一点。在后面我们论述各类建筑或

7、结构的产权归属时，我希望所有人都明白，虽然我按照国内的表述习惯，表述成这属于谁那是谁的产权，但这不代表业主具有我们一般意义上的所有权：可占有可毁弃。业主只不过对那个空间，具有所有权。　　　　　　　　目前，我国绝大多数的地方，习惯用产权面积数字，作为房屋计价的基数。这是一个习惯问题。但也有一些地方，开始无视这个面积数字，以套为单位计价。无论房屋面积数字如何调整，房屋总价不变，购房人所购得那个空间，不会变。　　　　　　　　事实上，以这个数字为计价基础，是绝大多数纠纷的源泉。而这个数字本身，其实没有任何意义。业主并不是生活在这

8、个数字上面，他们是生活在空间里，而这个空间的大小不会因为这个数字的变化而发生任何变化。这个数字中的每一个组成部分都可能因为测量规范的变化而变化，但空间大小不会变化，它会维持不变。　　　　　　　　因此，无论后面我怎么抨击目前自相矛盾的各种测量规范，这个抨击都比不上对面积本身的抨击。面积本身就没有什么实际意义，更何况测量