地产与物业相关业务操作规范

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1、地产与物业相关业务操作规范1、目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间的经营和业务关系。2、原则物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升物业品牌、有利于促进地产销售、有利于独立运营的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立

2、经营的经济实体，在具体委托业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。3、定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。细部验收是指地产公司为了提高客户满意度以及减少房屋交付时房屋缺陷率，地产公司可委托物业公司进行房屋细部验收。物业移交是指在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移

3、交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受地产公司委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。4、方法和过程控制4.1物业服务前准备阶段4.1.1物业管理方案策划及费用测算：4.1.1.1在前期物业管理投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、服务架构、管理费测算等内容。

4、4.1.1.2物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法。4.1.2项目开办费：新项目为实现正常物业服务所需购置的办公设施购置、工具采购、员工生活设施完善等固定资产购置款项由地产公司承担。可由地产公司直接配置，或一次性支付物业公司20万元作为开办费。4.1.3项目筹备费用：物业公司在项目入住前，为业主服务作准备所产生的人员储备费用（包含人员到岗投入实际服务后的费用、人员招聘和培训的部分费用）及外

5、包方提前进场费用由地产公司支付。费用标准按照区域内首次交付建筑面积*两个月物业费标准向物业公司支付。4.1.4管理用房提供：4.1.4.1地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于服务中心日常办公、会议、接待、仓库、宿舍等。4.1.4.2管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。4.1.4.3管理用房应在

6、规划设计阶段予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定，可从员工就餐、活动噪音和路径等不影响业主等方面予以考虑。规划的面积，需要考虑服务中心驻场人数和周边活动设施等因素。驻场人数可根据当地用人政策、劳动保护政策、周边安全等因素测算。4.1.4.4管理用房装修由物业公司提出设计和装修方案。由地产公司实施并承担装修费用。4.1.5物业移交4.1.5.1物业移交重点是房

7、屋本体共用部位、共用设施设备及场地的移交，物业移交验收应建立书面验收档案。对于验收的不合格项目，地产公司应及时进行整改。若在验收中有屡次整改仍不合格项目或地产项目部拒不整改或长期拖延的，物业公司应将问题以书面报告形式报地产公司分管领导定夺。4.1.5.2地产公司应在正式入住15个工作日前完成各项工程内容，并通知物业公司接管验收，一般接管验收每10万平米需要投入20人约需10天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给接管验收。4.1.5.3地产公司应给物业预留足够的移交接管的工作日，并通知物业公司

8、接管验收。未预留足够的工作日接管移交，物业可按日收取应急费用，应急费用包括加班费、补贴和酬金（总成本5%-15%）等。4.1.6细部验收4.1.6.1地产公司为了提高客户满意度以及减少房屋交付时房屋缺陷率，地产公司可委托物业公司进行房屋细部验收，需向物业公司支付劳务费用。物业公司在依据国家相关标准的基础上，用客户的眼光审视房屋内部质量问题，按户形成验房记录，并进行统计分析报地产公司。4.1.6.2委