成本管理并不只是根据图纸计算工程量

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1、一、搭建全流程大成本概念，由成本部牵头，全部门、全体管理人员参与的成本管控模式，由理想到现实的控制。成本管理不只是根据图纸计算工程量，按照定额套个价，也不仅仅是审核工程结算，核减一些工程费用，而是房地产开发公司开发一个项目对其投资成本所进行的一系列事前控制、事中控制、事后控制的过程。说到底就是如何把项目由设计构思变成现实，在工程质量优异的前提下，不断的优化成本，前期发展部：做好拿地项目的预评价和事先测算，在市场调研前期定位、市场售价、的基础上商定项目的利润指标，进行倒算规划限额数的制定（具体按照历史数据和已经完成的项目成本的比例数进行反算）进一步完善可行性研究的独立性、客观

2、性、公正性，引进市场机制和竞争机制并逐渐与国际市场接轨，转变不重视前期投资控制的观念，使投资达到效益的最大化。在可行性研究过程中重视、加强在报告中需要的国家、地区及行业等的长远规划;国家的产业政策;可行性研究报告的内容应该包括：项目概况、项目建设的必要性、市场预测、项目建设选择及建设条件论证、项目规划方案、建设规模和建设内容、项目外部配套建设、环境保护、劳动保护与卫生防疫、消防、节能、节水、总投资及资金来源、经济、社会效益、项目建设周期及工程进度安排、结论等。但实践中存在篇章缺少或内容不全等现象。做好市场调研及项目风险预测分析。　　市场调研是可行性研究的基础，进行项目市场调

3、研时，要扎实做好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作，摸清市场有效需求规模和潜在需求规模，为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。另外，要运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变，改变重技术轻市场的现象。必须高度重视市场研究及其成果的表达，就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外，还需满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。项目进行可行性评的一个关键要素是对建设项目未来现金流量进行预测，因此，在进行可行性研究财务评价时，必须对各种可能的风险因素对财务评价指标的影响进行分析，找出敏感性因素，揭示项目的市场

4、风险和主要因素的风险等级程度，并有针对性的提出防范和降低风险的对策措施，这是进行项目可行性研究必须的深度要求。二、做好规划设计阶段的方案经济性比较和施工图阶段的限额设计第一，优化设计方案请规划院在审查设计单位的设计时，要同时进行设计方案的经济指标对比优化，利用各种指标进行分析比较，建立设计方案经济指标数据库，参考标杆单位，摸索经验数据。例如万科的。。。。。。7指标一、事前控制最有效的措施是限额设计和价值工程设计，减少无效成本的发生，设计阶段装饰材料安品牌、材料设计，建立品牌材料库限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计

5、和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程和设备、材质的控制。在初步设计限额中，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内。设计方案的优化。同一建设项目，同一单项单位工程，在满足功能的前提下，做多个方案，通过技术比较、经济分析和效益评价，选用技术先进适用、经济合理的设计方案，即设计方案的优化过程。建立设

6、计“图、量、价模块”，这也是快速报价、快速谈判，快速确认，快速组合施工，快速结算付款的一种方式，请规划设计部和成本部共同讨论可行性。即根据各专业进行投资分解，对工程量指标进行控制，从而既能满足功能和工艺要求，又经济合理。南昌万达星城三期一区工程中采用了限额设计，仅钢筋一项同比一期一区降低工程成本约700万元只有在设计环节多参与研讨，多方面听取不同的意见和建议，并经过多次的交流和碰撞，才能把问题想深、想透，才能找出一些容易忽视但足以致命的问题，才能在服从于经营的前提下，真正把好工程成本管理的第一关，并为总体工程成本控制打好基础。外墙保温系统,做实验，采用外墙保温涂料替换膨胀和

7、板式保温材料，既节约造价又节省工期。确保设计节能计算的要求。了解规范的基础上，制订出在满足规范前提下，尽量减少道路面积，以种植为主线营造小区氛围的策略，估计减少20%的道路面积，从方案角度即节约了成本。合理减少地下室的埋深，减少地下室面积，经济布置车位，根据地形合理布置架空层和道路，小区排水，多层地下室比较梁板顶板和无梁楼盖的综合经济效果，进行建筑装饰材料和功能比对，由推广营销部进行装饰使用功能售价减法流程比对。二、招投标及合同管理是成本管理过程中不可缺少的环节完善集团集中采购、完善战略供应商库，招标文件中对主要材