从实务案例解析物业服务酬金制收费若干问题

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1、从实务案例解析物业服务酬金制收费若干问题物业服务费用酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制的好处在于便于业主对物业公司的服务进行监督、财务透明、运作规范，从一定意义上讲，可以缓解业主与物业管理公司的矛盾。2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制

2、等形式约定物业服务费用。”目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业管理服务市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳等城市的物业管理企业在住宅、非住宅物业管理项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也积累了一些成熟的经验，但由于“酬金制”收费受制于制度层面的缺失和认识层面的不足，在实际操作中遇到一些问题，本律师在此通过四则案例对酬金制实际操作遇到的一些问题提出自己的浅见，与各位读者交流。案例一：车辆丢失，物业有责应否用“酬金”埋单本律师曾代理一案件：某小区车辆被盗，业主诉至法院，后法院认定物业公司在安保管理方面存在一定瑕疵

3、，物业公司被判决承担部分车价5万元的赔偿。该小区实际酬金制收费，物业公司认为应由小区来承担这笔费用，而业委会认为既然物业公司收取的酬金，就应用酬金来支付。律师分析：本案的争议焦点就是物业公司能否将支付的赔偿金列入小区的管理成本，由全体业主来承担，还是由物业公司收取的酬金来承担。本律师认为，首先是《物业管理服务合同》有约定的，从约定。对于无合同约定的情况应由物业公司来承担责任。理由如下：从《合同法》角度讲，按照权利义务一致原则，物业公司收取物业管理费是权利，而管好小区，承担管理上的风险就是其义务。其次，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应

4、当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定并没有区分包干制收费还是酬金制收费，换句话讲，物业公司以酬金制收费为名主张不承担责任，在物业管理服务合同无明确约定的情况下，是不能得到法院的支持。不管是小区车辆的丢失，还是发生人身损害事件，如果一旦判令物业公司承担责任，往往是少则几万，多则几十万。比如说小区的一部20万元的车辆丢失，如果没有保险公司承保，物业公司承担次要责任，一般次要责任按照司法实践的操作是损失的30%，物业公司也需要对业主赔付6万元

5、，相对于物业公司管理住宅楼盘的盈利来说，是一笔不小的成本，所以物业公司应通过合法、合理的方式规避这一风险，从目前的操作看，无非有两种方法可以选择：一是购买公众责任保险。一般实行酬金制收费的小区，业主素质相对较高，对小区购买保险来规避风险一般是理解的；二是通过合同约定，将这部分营业外支出列入小区管理的成本。物业公司具体操作的技巧是：如业委会不同意购公众责任险，物业公司在与业委会充分沟通下确立用成本来分摊这些风险。案例二：物业公司所得税可否由实际酬金制收费的小区来分摊？本律师服务的一个小区业委会曾遇到这样一个问题：在一次业委会与物业管理公司就小区管理的工作

6、例会上，在就上月物业管理支出有一笔费用----小区分摊了物业管理公司上交的部分所得税，业委会提出异议，认为这笔费用不能由小区来分摊，应由物业公司自行承担，而物业公司认为，收取的物业管理费都是列入物业公司的收入的，酬金制只是一种收费模式而已，所得税的计算也是以该收入，减去物业公司的管理成本、费用后作为计税依据的，所以不应用酬金支付这笔费用，而应当作为小区管理的成本。律师分析：在实行酬金制的情况下，物业管理公司的身份、地位、作用与“丫鬟带钥匙”相当类似，所收取的物业管理费属于代收、代管、代付性质。尽管全部费用掌握在自己的手里，但除了按照规定提取的管理酬金外

7、，其余算不上物业管理公司的收入，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任，但从目前的实际操作看，这只是“理想中的酬金制”，并不是目前实行物业费酬金制物业公司的实际作法。物业公司实行的“准酬金制”，实际上是将小区收取的物业管理费、甚至公益性收入全部作为物业公司的收入。物业公司之所以这样做，主要是由于：一物业公司不情愿只将酬金列为自己的收入，因为这样物业公司的至少一下子会缩小10倍(一般情况下物业公司至多将小区收入的10%作为自己的酬金)，对于一级物业公司而言，如果包干制改酬金制，几千万的收入一下子会缩水到几百万；二是税务部门不同意，至

8、少本律师接触情况是税务部门目前无法理解按照真正的酬金制进行财务上的操作，更不要讲他们会同意以酬