银行不良资产处置法律风险及防范对策

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1、银行不良资产处置法律风险及防范对策□张榕摘要：商业银行不良资产主要包括不良的债权资产、物权资产和股权资产等，由于种类繁多，涉及的法律关系复杂，在处置时存在各种各样的法律风险，稍有不慎，就会给银行造成资产损失。本文分析银行在不良资产处置中常见的法律风险，并提出相应的防范措施。一、常见的风险1.拍卖（或协议出售）房屋未尽通知义务侵犯承租人优先购买权。主要表现在银行作为出租人处置存在租赁关系的房产时，未依法履行通知义务，侵犯承租人的优先购买权。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。一些银行在委托拍卖或

2、协议转让租赁房屋时，未事先通知承租人，一旦承租人对此提出异议，认为银行行为致使其无法行使优先购买权，银行可能面临售房前未履行法定通知义务的责任，造成侵权，往往判决银行赔偿经济损失。2.对拍卖资产未尽瑕疵告知义务导致承担违约责任。在抵债（抵押）资产拍卖中，银行作为委托人，应对拍卖标的承担瑕疵担保责任。《拍卖法》第18条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第61条规定：“拍卖人、委托人未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”可见，在委托拍卖中，一旦银行未

3、详细调查拍卖资产真实状况、未如实说明拍卖标的存在的瑕疵，没有尽到瑕疵披露义务，导致买受人因该瑕疵而无法实际占有、正常使用，银行可能构成违约，须对买受人承担赔偿责任。3.抵债资产处置不及时受行政处罚风险。《商业银行法》第四十二条规定：“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分。”这一条应引起我们重视。但在实践中两年的时间显得有些短，尤其是房地产，因为受市场机会、变现能力等因素影响，不少抵债资产并没有在上述法律所规定的时限内予以处置，有可能受到监管部门的行政处罚。（三）债权转让中的法律风险。（一）诉讼、执行中的法律风险。1.无效催收行为导致诉

4、讼时效丧失。维护好诉讼时效在银行不良资产维权、清收过程中具有很大的作用。如何合法中断诉讼时效，保护债权的合法有效性，是银行经常碰到的问题，实际操作中往往因催收不当而面临超过诉讼时效期间的风险。目前银行大多通过邮寄催收、报纸公告催收等方式催收债务。由于采取上述主张权利方式，有较为严格的适用条件和要求，稍有不慎就容易导致案件超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权。例如就邮寄催收来说，若借款人关停、歇业，银行通过邮寄送达这种方式就很难举证确认借款人已收悉邮件，很可能导致不产生诉讼时效中断的效果以致失去诉讼时效。就公告催收来说，若债务人处于正常经营状态或能够直接送达的话则不能采用这种方式，因为

5、公告催收的适用前提是债务人“下落不明”的情况下。2.房地产“先租后抵”妨碍抵押权实现。抵押物先抵押后出租，对抵押权人实现抵押权一般没有法律上的障碍。但银行办理房地产抵押过程中，经常出现抵押的房地产已预先出租的现象。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。说明当事人只要证明租赁在先即可实现租赁权有效对抗抵押权，即“买卖不破租赁”。银行在资产处置过程中，常遇到案件胜诉后，因抵押物租赁权成立在先而遭遇“执行难”的问题。有的租约签订期限长达5年以上，有的租金也已在租赁合同签订时一次性支付。由于租约的存在，使得抵押权形同虚设，致使拍卖抵

6、押物时无人举牌（很少有买受人愿意购买租赁多年且租金付清的资产），多次流拍，难以变现偿债。（二）资产拍卖变卖中的法律风险。全国中文核心期刊44现代金融2014年第10期总第380期内部管理能力建设1.转让债权未通知债务人，对债务人不发生效力。2009年2月5日银监会办公厅《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发〔2009〕24号，以下简称《银监会批复》）第一条明确“对商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定，转让合同具有合同法上的效力。社会投资者是指金融机构以外的自然人、法人或者其他组织”。根据《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当

7、通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因此，如果银行在向社会投资者转让贷款债权时疏于或怠于通知债务人，就会导致债权转让对债务人无效的后果。2.转让债权未向银监会或其派出机构报告，可能遭受监管机关处罚，承担行政责任。根据《银监会批复》第五条“商业银行向社会投资者转让贷款债权，应当向银监会或者派出机构报告，接受监管部门的监督检查。”显而易见，未履行该等报告义务将面临行政处罚风险。和“买卖不破租赁”而使拟处置资产贬值及难以处置，影响抵押权的实现。（三）拍卖处置合法合规，切实履行告知义务