房地产行业市场报告分析

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1、房地产行业市场报告分析　　房地产股的行情围绕着房地产行业市场对信贷放松的博弈展开。我们认为：在预期CPI仍处于高位的情况下，信贷政策短期内尚难以有实质性放松。不过即使仅针对中小企业做出结构性调整，也将一定程度上缓解实体经济对资金的渴求，从而会使实际利率有所降低。这样将可间接使本来就可以从商业银行获得贷款的龙头房地产企业的融资成本有所下降。我们同时认为紧缩的货币政策应当是我们治理通胀所必须坚持的政策。信贷的实质性放松，应该是在CPI预期明显回落之后。随着房地产市场对CPI在明年将回落的预期不断加强，或许在今年底，或明年初信贷可逐步放松。开发商的资金压力和降价销售的

2、压力届时有望逐渐减缓，而房地产市场浓郁的观望气氛也将有所改观。但即使信贷实质性放松，也并不能解决房地产行业所有的问题。比如09年开始，行业毛利率将下滑的问题。还有企业粗放的经营模式在房地产市场的变化下，面临精细化改进的压力等。　　份重点跟踪的城市中：北京房地产市场观望加重，期房住宅成交套数环比6月下降37%；上海房地产市场同样观望蔓延，住宅成交套数环比上月下降21%；深圳成交亦持续回落，新房成交套数环比上月下降10%。重点跟踪的一线城市的楼盘销售数据体现出一个明显的特征：新推盘的项目销售较好，但进入持续销售期后，大多数楼盘的销售都极为困难。显示房地产市场购买意愿

3、仍处较低水平。此外一线城市的土地房地产市场亦极为冷清，除开发商对未来房地产市场保持谨慎判断的原因之外，囊中羞涩，没钱买地也是重要因素。二线城市的销售总体比一线城市要好。天津虽然成交下降，但土地房地产市场依然较为活跃；武汉价格回落，成交量则略有上升；长沙量价齐升；杭州价跌量升；南京新房成交量环比则继续大幅下降。　　房地产股的行情，围绕着房地产市场对信贷放松的博弈展开。也有投资者问，即使信贷有所放松，但以商业银行晴天借伞雨天收伞的商业行为特征，又有哪家银行愿意借钱给尚处于危机中的房地产企业？再退一步，即使商业银行凭借信贷放松的缘由，向房地产企业伸出橄榄枝，是否就能安

4、渡房地产市场？尽管最近一年来央行放缓了名义上加息的步伐，代之以存款准备金率的提高，但额度控制的贷款管理同样造成了实际利率水平的提升。一方面是民间贷款利率迅速上升，另一方面，大量的企业不得不向商业银行支付额外的融资顾问费用以获得正常的贷款。　　根据我们的测算，目前已披露中报的重点房地产上市公司，其贷款利率水平相对去年全年同样出现了上升。并且除张江高科外，其他公司的贷款利率水平均超过基准贷款利率水平。还有一个值得关注的现象是，今年以来商业银行发放的各期限贷款中，长、短期利率倒挂现象比2007年更加突出。半年到一年的短期贷款一跃成为利率最高的贷款品种，5年到10年的长

5、期贷款反而成为利率水平最低的贷款。在这一现象的背后，我们认为正是由于资金的过度紧张，导致商业银行热衷于发放短期贷款，而对长期贷款放款意愿不足。但商业银行这一行为模式，客观上又提高了大多数企业的融资成本。在预期CPI仍处于高位的情况下，我们认为短期内信贷政策尚难以有实质性放松。不过即使信贷政策仅仅是针对中小企业做出结构性调整，而并非针对房地产企业敞开大门，也将一定程度上缓解实体经济对资金的渴求，从而会使实际利率有所降低。这样，对房地产企业将会产生间接的帮助：间接使本来就可以从商业银行获得贷款的龙头房地产企业的融资成本有所下降。　　房地产行业市场预期信贷实质放松将在

6、CPI预期明显回落后　　考察全球主要经济体在70年代末及80年代初治理通胀的经验，可以发现紧缩性的货币政策是有效的治理通胀的宏观政策。而宏观经济政策曾经在促进经济增长与治理通胀两个目标间摇摆的国家，都为此付出了代价。如美国里根政府上台以前，主要通过凯恩斯主义相机抉择的经济政策来治理通胀，政策目标在失业率和通胀之间频繁变换，扰乱了经济内在稳定机制。同时，政策的重点主要是促进投资和消费基金，避免经济衰退，刺激就业增长，而抑制通货膨胀的紧缩措施都是临时和局部性的，结果导致美国的通胀愈演愈烈，并导致经济衰退，进而产生了滞胀。反观日本治理70年代通胀时坚定的实行货币主义立

7、场，甚至被美国经济学家费里德曼称之为“货币主义的模范实践者”，在73年连续四次上调存款准备金率，同时将利率从1972年底的5.88%，上调到1974年底的13.25%。在紧缩的货币政策之外，日本辅之以节能减营，产业升级的产业政策，促进经济结构及时调整，从而使日本不仅成功治理73-74年的通胀，而且还成功的避开了80年代初普遍困扰西方国家的第二次通胀。基于各国治理通胀的经验，我们认为紧缩的货币政策同样应当是我们治理通胀所必须坚持的政策。因此信贷的实质性放松，应该是在　　在此之前的房地产行业市场信贷政策若做出调整，应该只属于结构性的微调。　　随着近期猪肉、食品价格的

8、回落；国内能源价格的改革