无锡湖玺庄园酒店投资估算报告

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1、无锡湖玺庄园酒店投资测算报告致:无锡民生投资管理有限公司由：上海策源机构2006/07无锡湖玺庄园酒店投资测算报告15无锡湖玺庄园酒店投资测算报告1.项目投资评估1.1项目投资评估说明n项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。n对酒店开发过程的模拟为：第1年为酒店建设期，第2年开始进入酒店经营期，第11年将酒店整体出售。n本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（10年），造成经

2、济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。n酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。n假定项目投资基准收益率为8%。n本报告投资评估中，对项目进行11年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。n假设项目总投资中的自有资金占100%，因此忽略项目投资的相关财务成本。n假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。15无锡湖玺庄园酒店投资测算报告1.2基本经济指标湖玺庄园酒店项目主要经济技术指标如下：序号指标数量单位1占地

3、面积24590（预计）平方米2层数地上4层3总建面19672平方米4客房数230（预计）间1.3投资成本估算1.3.1测算依据总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：序号内容单价（元/m2）1.土建费用1.1土建主体工程12001.2土方回填及地基处理工程2001.3地下泳池及地基处理工程802.设备安装费用2.1门窗工程3302.2外墙饰面工程4002.3天然气工程402.4电缆工程1002.5智能化工程752.6水电消防工程2252.7中央空调4002.8热水工程及锅炉房1252.9厨房设备1

4、132.10电梯752.11电视电话工程652.12路灯工程222.13自来水工程3.内装修3.1内装修工程（含家具）250015无锡湖玺庄园酒店投资测算报告除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：序号项目总价（万元）1土地费用5500.002前期费用9642.1工程前期费用1572.1设计/测绘/勘探/监理/审计3153基础设施费4923.1道路下水道5223.2绿化113.3景观2164公共配套费2954.1变电所6005管理费用16195.1工程管理费用1195.2开业前物资采购10005.3开办费4

5、005.4开业周转流动资金10015无锡湖玺庄园酒店投资测算报告1.3.2总投资成本估算酒店的总投资成本估算为21598.59万元。其中，建安成本占56%的比重序号项目数量（万元）备注1土地费用5500.00整个酒店项目的土地成本　2建筑安装费11803.20　3前期费用963.93　4基础设施费522.295公共配套费600.00　6管理费用1619.01　6不可预见费590.16按建安工程费的3%计7合计：21598.59　详见附表“项目总投资估算表”。15无锡湖玺庄园酒店投资测算报告1.4经营测算1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的

6、角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约230间，预测第一年出租率为65%，每年以1%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以1%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：项目指标数量单位客房客房数230间出租率65%平均房价500元/间餐饮餐位500上座率65%人均消费95元/人次根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：项目指标比率备注客房营业费用19%占客房收入比例餐饮营业成本41%占餐饮收入比例营业费用38%营业费用13%管理

7、费用行政管理费用3%占营业收入比例市场营销费用3%工程维修费用3%能源费用10%管理费2.5%其他费用1.5%15无锡湖玺庄园酒店投资测算报告1.4.2经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入为3855万元。其中，客房收入2728万元，占71%；餐饮收入1127万元，占29%。以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。1.4.3经营成本与费用客房、餐饮的直接营业成本与费用随经营收入年增幅2%的变动测算。经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为2295万元。15无锡湖玺庄园酒店投资测算报告1.4.4第十年租转售价格预测利用收益法对本酒店10年后的市值进行预估。

8、根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为3200