“一房数卖”的法律适用问题初探

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1、“一房数卖”的法律适用问题初探内容提要：“一房数卖”，从法律角度观之，既涉及合同法，又关系物权法。而对物权变动模式的立法选择乃合同法和物权法上诸项制度安排的逻辑前提。在我国债权形式主义的物权变动模式下，一方面应充分尊重合同自由，严格区分以物权变动为目的的合同和物权变动本身，限制无效合同的范围；另一方面应维护不动产登记作为不动产物权变动之公示方式的公信力，保障交易安全。“一房数卖”的法律适用即应遵循上述原则。关键词：合同效力物权变动一房数召卖法律适用“一房数卖”，也称房屋多扯重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物甘订立数个买卖合同，分别出售

2、给数个买受人的行为。在房地产交易中，此种情况并不少见，尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。由于我国尚无统一ぶ完备的物权法律制度，加之实务界对我国殷《合同法》相关条款的理解不尽一致，因ヂ此在审判实践中此类案件的裁判理由和裁抱判结果存在一定的差异，特别是在数个房励屋买卖合同的效力、房屋所有权的最终归属等问题上分歧比较严重。解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模式墨，以及由此而在合同效力、物权移转等方筏面引发的一系列体系效应。本文拟从我国稔现行法对物权变动模式的选择出发，并在奉25/25这一背景下解读我国现行法的

3、有关规定，对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者悠的浅见，求教于方家。[1]一、我国Ⅲ现行法上的物权变动模式根据物权变动原遥因的不同，可以将物权变动分为基于法律翎行为的物权变动和非基于法律行为的物权ザ变动。其中基于法律行为的物权变动，又ぜ可分为基于单方法律行为的物权变动和基葭于合同行为的物权变动。后者是各个国家捍和地区的民事法律规制的重点，是物权交珩易法的核心。通常意义上的物权变动模式牲，就是指一个国家或地区的民事立法，对扌于基于合同行为的物权变动进行法律调控茧的具体方式。[2]各国民事立法由于拯受到本国的法律传统和特定时期的历史背各景

4、的影响，形成了不同的物权变动模式。归纳起来，大陆法系具有典型意义的物权巷变动模式有三种，即债权意思主义、物权窳形式主义和债权形式主义。1、债权意铷思主义，又称意思主义，以法国民法为其摄代表。《法国民法典》第711条规定，蛎财产所有权因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。换言之，物权变嵌动为债权行为的当然结果，不承认有物权傈行为。以买卖契约为例，依照《法国民法免典》第1583条的规定，第三人就标的狮物及其价金相互同意时，即使标的物尚未屮交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而な25/25标的物的所有权也于此时在法律上由出卖蓖人移

5、转于买受人。所有权的移转以债权契逸约为根据，既不须另有物权行为，也不以淞交付或登记为生效要件，学说称为债权意げ思主义。2、物权形式主义，以《德国殡民法典》为其典范。依此主义，买卖标的瑁物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的甾移转作成一个独立于买卖契约之外的合意刂。此合意是以物权的变动为内容，学说上蕃又称为物权合意。《德国民法典》第87灞3条规定，为了移转土地所有权，或为了鹋在土地上设定某项物权或移转此项权利，或为了在此项物权上更设定某项物权，除法律有特别规定外，必须由权利人及相对遑人，对于权利变更

6、成立合意，并将此种权利变更之事实，登记于土地登记簿内。《稳德国民法典》第929条规定，动产所有鹭权的出让，必须由所有人将物交付于取得ぜ人，而且双方就所有权的移转，必须成立缙合意。如取得人已经占有该物时，仅须就巍所有权的移转成立合意。此种把当事人之裥间有关物权的合意与交付或登记作为引起沸物权变动的法律事实，即物权变动的物权瓠形式主义。3、债权形式主义，又称意浑思主义与登记或交付之结合，此种主义因以奥地利民法为其典型，故又称奥国主义扰。依此主义，物权因法律行为发生变动时濮，除当事人之间须有债权合意外，仅须另耜外践行登记或交付的法定方式，

7、即生物权变动的效力。按照1811年6月1日公腌25/25布的《奥地利民法典》，这一主义的基本要点如下：其一，发生债权的意思表示即铮为物权变动的意思表示，二者合一，并无滕区别。此与意思主义同，而与物权形式主置义异；其二，欲使物权变动实际发生，仅盘有当事人之间的债权意思表示尚有未足，赣尚须履行登记或交付的法定方式。因此，悖公示原则所须之登记或交付，系物权变动的成立或生效要件；其三，物权的变动，胁仅须在债权的意思表示之外加上登记或交守付即为满足，不需另有物权的合意，故无銮独立的物权行为存在；其四，既然无独立棋的物权行为存在，则物权变动之

8、效力自然受其原因关系-债权行为之影响，因而所葺谓物权行为无因性也不存在。[3]以硇上三种物权变动模式孰优孰劣，是一个在蒋理论上众说纷纭的话题。但这已超出了本Ⅷ文的讨论范围。尽管论者对于我国未来的玢物权立法