房地产泡沫的论证研究论文

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1、房地产泡沫的论证研究论文摘要:自1998年我国实行住房货币化改革以来，房地产业取得飞速发展，一跃成为国民经济的支柱产业。但因我国房地产市场体系不完善、相关制度不健全，房地产业的发展极不稳定，房地产业出现了投资过热、价格泡沫、供需失调等严峻问题，这对房地产市场体系、居民生活以及国民经济造成了不利影响。本文针对我国房地产市场发展中存在的问题进行相关论证分析。关键词:房地产投资;商品房价格;商品房需求一、提出问题由于改革开放前中国政府实行国有土地无偿划拨和住房实物分配的政策，在政府严格管制下的住宅不能进入市场交易，致使改革前的房地产市场长期处于萎缩阶段。1978年改革开放政策的实施推动中国经济的

2、增长..，人民的生活水平大幅提高，城市化步伐明显加快，大量农村人口向城市转移，居民对住宅的需求量越来越大，住房的实物分配再也不能满足居民对住房的多样化需求，住宅的商品化改革迫在眉睫。1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房；同年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化，并确定以“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”为住房改革的基本方向。住房商品化改革的狂潮届时席卷了整个中国，房地产建设投资迅速增长，房地产业得到空前的发展，仅仅十年就一跃成为国民经济的支柱产业。但因我国房地产市场体系自身不完善，相关法制不健全，房地产

3、业在发展过程中遇到了许多问题，这严重影响了房地产业健康发展，给居民的生活及国民经济构成了严重威胁。2008年房地产泡沫破灭前，我国房地产市场中的问题主要集中体现在以下几个方面:(1)房地产投资过热；(2)商品房价格增涨过快且波动性较大；(3)商品房的供需不平衡；(4)政府的政策太过于局部化、严厉化。二、论证问题1.房地产投资过热自住房商品化改革以来，房地产投资持续稳定增长，从2004年开始由偏热向过热转变。作为城镇固定资产的重要组成部分，房地产业投资过热直接推动固定资产投资猛涨，如图是2003年至2008年上城镇固定资产投资完成情况。图中数据表明：2003年至2008上半年，全国城镇固定资

4、产投资增幅明显过快，除了2006年增幅为24.5%，其余年份增幅均在25%以上，是同年GDP增长率的近2.5倍。城镇固定资产投资的猛涨从侧面反应出我国房地产投资出现过热现象。据中国经济景气月报显示,..我国2007年城镇固定资产投资实际完成117414亿元，其中：住宅方面实际完成额21239.17亿元，房地产开发方面实际完成额25279.65，两者分别同比增长30.3%和30.2%。而国家统计局公布的同年GDP增长率为11.4%，住宅投资额增长率和房地产开发投资的增长率达到了GDP增长率的2.65倍.以上数据表明：我国房地产业投资明显过热，投资的增长与国民经济的发展极不协调，其速度明显过快

5、。2.商品房价格增涨过快且波动性较大自1998年我国实行住房商品化改革以来，伴随着房地产投资和需求的增加，商品房的价格不断上涨。在经历了1998—2003年的平稳增长后，商品房的价格增幅自2004年开始加快，并于2005—2007年迅速猛涨。下表是2004—2007年我国五个发达省市商品房价格的走势表。表中数据显示，在2005—2007年期间，商品房价格出现“飙升”现象，在2005年、2007年两年中，除上海的涨幅相对较低分别为16.86%、14.96%以外，其他四个地区的涨幅都超过了20%。其中北京市商品房的价格上涨最快，2005年、2007年增幅分别为34.34%和50.18%。经计算

6、四年之中商品房价格涨幅最小的上海为40.96%，其中浙江、天津、北京这一涨幅达86.68%、86.00%、146.10%之多。对表中数据进行分析我们可以发现商品房价格的波动幅度较大，这主要表现在：（1）各个地区商品房价格的上涨幅度差异较大。比之：2005年浙江的商品房价格增幅为37.71%，而上海当年商品房价格增幅仅为16.86%，前者是后者的2.24倍；2007年北京的商品房价格同比增幅为50.18%是同年上海增幅14.69%的3.4倍之多。（2）各个地区的商品房价格自身增长不稳定、波动较大。比之，广东省2005年的涨幅27.60%为其2006年涨幅9.23%的3倍;北京近四年的涨幅依次

7、分别为6.67%、34.34%、21.98%、50.18%，其中2007年的涨幅达到了2004年涨幅的7.5倍。根据房价增速与GDP增速之比这一房价动力系统稳定性预警指标的经验数据显示，当该比率小于1.2时为绿灯区，介于1.2—1.5时为黄灯区，大于1.5为红灯区。用表中2007年数据除以当年GDP增长率发现：除上海该比率为1.29处于房价动力系统稳定性的黄灯区以外，其他四个地区该比率都远大于1.5，处于房价动力系统稳定