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时间:2018-07-07
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1、房屋买卖合同效力的几个问题论文..一、问题概说合同的效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力,无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力,应主要依据上述《民法通则》所规定的条件,当事人签订合
2、同时同时具备上述条件,便确认合同有效。房屋买卖合同..,是指当事人双方约定,一方交付房屋并移转房屋所有权于他方,他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人,负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定,还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋
3、所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范,说明房地产物权的变动以登记为成立要件。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下几种:1、房地产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随
4、房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。3、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理
5、期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。关于房屋买卖合同的效力问题,司法实践和法学理论上常见的典型争议有:1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许,违反了是否必然导致合同无效?3、房屋买卖合同与
6、产权登记是何关系,未办理产权转移过户登记,是否影响房屋买卖合同的效力?4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效?下面,笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。二、实例研析据以研究的案例一:原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案[基本案情]2002年10月21日,原告给付被告日广公司购房定金5万元,10月28日,双方签订房屋买卖协议书,约定:原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得),面积861平方米,1580元/平方米,共计136万元;原告在签订协议当日交定金5万元,20日内交至100万元,余款在产权证交接后15日内结清;
7、房产过户一切税、费由双方均担,被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日,原告与被告福利公司也签订了协议书,内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日,原告交付被告房款120万元,被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后,被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日,原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议,约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元,后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行,原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果,原告向R市中级人民法院提起诉讼,请求判令
8、被告继续履行合同;双倍返还定金10万元
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