房地产开发企业管理体系制度

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1、房地产开发企业管理体系制度　　房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。　　按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。　　房地产市场政策的变化必然导致房地产投资开发模式的变化。房地产投资开发模式的变化要求企业应尽快完成定位和转型，由机会导向、银行导向转变为战略导向、客户导向，应尽快确立适宜发展战略需要和企业自身实际的管理模式，以促进企业持续、快速发展。　　管理体系构建与制度创新的必要性　　日常工作

2、实践中，许多企业领导常常为以下问题所困惑――　　为什么董事长和总经理经常发生矛盾？　　为什么企业凝聚力较低？　　为什么部门、岗位之间经常“扯皮”？　　为什么有制度，但执行不力？　　通过ISO9000认证后，为什么实施效果差？　　为什么计划与实际的偏差率很高？　　为什么考核流于形式？　　其实，诸多的问题究其原因都是企业没有构建适宜的管理体系。更深层次的原因是多年的“好日子”掩盖了企业存在的管理问题，比如法人治理结构不完善、组织机构设计不合理、职责接口不明确、管理制度不严谨、执行效果不理想等等。在一路狂奔、高歌

3、猛进的前几年，房地产开发企业所有工作都是以拿地、营销为中心，而没时间和精力顾及制度建设工作。当政府为规范房地产市场而频频“亮剑”时，房地产开发企业不得不重新调整既有的战略目标，不得不面临企业转型问题。当放慢速度开始审视现状、思考未来时，蓦然发现原来的企业管理竟非常薄弱，不但不适宜企业实际，更不适合未来发展和市场竞争的要求。　　没有规范化的管理，就像“戴着枷锁跳舞”。可以说，粗放式的管理不仅仅是企业凝聚力、利润率下降的问题，更严重制约企业的进一步发展。　　市场政策变了，规则变了，企业必须尽快构建适宜发展战略需

4、要和企业自身实际的最适宜的管理模式。天晴别忘戴草帽，下雪别忘穿棉袄，这是基本常识，构建管理模式亦然。　　房地产开发企业管理体系的构成　　在新的市场形势下，房地产开发企业要继续保持持续、快速地发展，必须构建全面、适宜的管理体系。　　房地产开发企业的管理至少涉及十六个方面：（1）法人治理；（2）法律事务管理；（3）企业发展战略与战略执行；（4）企业品牌/文化管理；（5）行政事务管理；（6）投资者关系管理；（7）财务管理；（8）成本管理；（9）人力资源管理；（10）供方与采购管理；（11）目标与计划管理；（12）

5、项目管理；（13）销售管理；（14）客户关系管理；（15）信息管理；（16）危机与应急预案管理。　　房地产开发企业所建立的管理体系必须涵盖以上各个方面的内容，而且每一个方面必须予以充分展开、细化。例如，项目管理涉及项目管理模式的选择、以项目制为核心的公司组织机构设计、项目组织管理、项目目标管理、项目计划管理、项目开发流程管理、项目部薪酬及考核管理等。项目开发流程管理又涉及项目投资决策管理、规划设计管理、供方与采购管理、工程管理（包括进度、造价、质量控制）、验收与交付管理等。信息管理涉及的内容包括会议制度、沟

6、通制度、请示汇报制度、新闻发言人制度、信息保密制度、信息披露制度等。不同层次的管理制度共同构成管理体系。可以说，建立一套全面、适宜、有效的管理体系是一个复杂的系统工程。　　房地产开发企业管理涉及至少十六个方面，需要建立的制度有100－150个（企业规模不同）。因此对所建立的管理体系文件进行分级是极为必要的，有利于企业管理模式的整体化和清晰化。房地产开发企业管理体系分为四个层次。见下图。　　第Ⅰ层次制度　　第Ⅰ层次制度是指企业的基本管理制度，就是《公司法》所规定的属于股东会、董事会职权范围内的管理制度，包括公

7、司章程、法人治理结构、企业发展战略、组织机构设计、公司财务/会计制度、公司薪酬制度、企业品牌/文化建设等。第Ⅰ层次制度是公司的先导性、纲领性制度，类似于一个国家的宪法。　　在现实工作中，诸如如何进行公司和项目公司股份制改制，董事长、总经理为什么经常发生冲突，为什么独立董事和监事不能有效发挥职能等都是第Ⅰ层次制度不完善的凸现。例如许多企业的《公司章程》只在企业注册、年检时使用，而其中内容与实际不符；有些企业缺乏《公司章程》的补充性制度，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专

8、业委员会组织规则》，更没有“预防性”的配套性制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易管理办法》等。　　第Ⅱ层次制度　　第Ⅱ层次制度是指某一管理板块或职能模块的、公司层级上的管理制度，如公司法务管理制度、公司信息管理制度、人力资源管理制度、招标采购管理制度等。　　在进行管理体系构建时，房地产开发企业可以将每一类的第Ⅱ层次制度分别建立不同的管理分体系。针对不同的管理板块或职能模块，