资源描述：
《征收不动产价值的时间标准的确定因素》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、征收不动产价值的时间标准的确定因素 摘要:被征收不动产的价值是变动的,征收补偿时,必须确定计算被征收不动产价值的时间标准。上海潘蓉案的重要争点之一就是应以潘蓉房产在何时的价值为补偿标准。美国法典没有对该问题的规定,部分州立法规定了计算被征收不动产价值的时间标准。美国法院一般尊重这些成文法,但如果在个案中适用成文法导致明显不公正,会援引《美国宪法第五修正案》中的公平补偿条款对时间标准做出微调。美国法的做法对我们解决潘蓉案有较大的启示意义。 关键词:征收;时间标准;公平补偿 中图分类号:DF07 文献标识码
2、:ADOI:10.3969/j.issn.1001-2397.2010.05.13 2009年11月21日,中央电视台《经济半小时》播出了题为《一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战》的新闻。霎时间,该案成为讨论《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》与《中华人民共和国物权法》冲突的经典案例。 (注:中央电视台《经济半小时》播出强制拆迁潘蓉房产的经过后,采访了中国社会科学院孙宪忠教授,上海东方昆仑律师事务所王克健律师。孙宪忠教授和王克健律师都认为该案的发生与法律冲突有关。随后,多家网站均以法律冲突为底色讨论
3、该案件。(参见:佚名.拆迁闹剧频发物权法为何扛不过拆迁条例[EB/OL].[2010-05-21]a/20091121/001551_1.htm;物权法难抗拆迁法规业主用燃烧瓶抵抗强拆[EB/OL].20091123/n268381888.shtml.))基本案情是: 2008年,潘蓉接到虹桥机场交通枢纽的拆迁裁决,上海机场集团要兴建机场的交通枢纽工程,而潘蓉的这栋小楼正好位于工程项目范围之内(注:该房产由潘蓉公公张全余修建,通过公证赠予给潘蓉、张龙其夫妇。为表述方便,将该栋房产简称潘蓉房产,同时,将本案简称
4、潘蓉案。),因此潘蓉一家必须在期限之内搬离原先的住所,房屋将拆除。作为补偿,潘蓉获得每平方米761元的房屋重置补贴,以及?1480元的土地补偿,拆迁补偿合计67.3万元(注:潘蓉房产批准建设的面积为200平方米,阳台面积40.5平方米。该建筑的实际面积为480平方米。该数额是潘蓉房产本身得到的补偿。潘蓉得到的其他补偿还包括房屋附着物、装饰及阳台的补偿82.7万元人民币,潘蓉总共得到的现金补偿是150万人民币,此外,还可按每平方米3200元的优惠价格购买3套安置房。(参见庄百万.虹桥交通枢纽潘蓉夫妇强制拆迁事件背
5、后的故事[EB/OL].gn/nel,最后访问日期为2010年3月5日。))。潘蓉对补偿价格不服,拒绝搬迁。潘蓉所在的闵行区是上海市最大的行政区,临近虹桥机场。在住宅市场上,它属上海市的4类地区,类似的房屋在市场上的交易价格为每平方米1万5千多元。潘蓉的住宅虽不是商品房,但这套小楼,仅仅靠一层二层向外出租,就能获得每月?4000元的租金。潘蓉用常识来衡量,觉得这个补偿价格与市场价格背离。因此潘家商量决定:不认可这个评估,也不在拆迁协议上签字。上海市闵行区相关职能部门启动强制拆迁程序,遭遇潘蓉抵抗。由此引发了一个
6、女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战。[1] 对潘蓉的这番诉说,上海市闵行区交通建设委员会的主任,时任闵行区动迁总指挥的吴仲权并不认同,他认为该价格主要是靠了虹桥交通枢纽这个建设,那么这个建设不是你群众本来有的,是因为虹桥交通枢纽投资了一千个亿,带动了区域周边的房价。[1]从拆迁方和被拆迁方各自的言说逻辑中,我们可以发现明确的案件争点:双方争论的问题其实是计算被征收房屋价值的时间标准潘蓉认为应该按照房屋拆迁时的价值补偿,而拆迁方则认为按照房屋在虹桥交通枢纽工程启动前的价值补偿才是公平的。这与学界隔靴搔痒式的论争大
7、异其趣:学界讨论该案多从征收的主体、程序着手比如拆迁公司如何能作为补偿主体,手持产权证就意味着合法占有房屋,拆迁就是侵权[1]。学界指点江山的豪情最终落入凌空蹈虚的俗套,无法为潘蓉案的解决提供具体而微观的指引。 太阳底下无新事,在大洋彼岸的美国,情形也是如此。根据美国宪法第五修正案,对征收的限制来自两个方面:征收的公用标准;公平补偿。但自联邦最高法院将公用标准解释为公共目的以来,公用标准如果没有坍塌,也已成为一座废墟[2],征收问题的核心已转移到补偿,两个过去平行的标准已成跛足之势2005年凯诺诉新伦敦市案为
8、这种变迁提供了最好的注脚[3]。如何补偿?回答起来并不复杂:当然是市场价值标准,即一个自愿的买家愿意支付给一个自愿的卖家的价格。(注:MonongahelaNavigationCo.v.UnitedStates,148U.S.312(1893).)但这是一个虚拟的交易,此时确定的市场价值也是一个虚拟的价值市场价值指通过交易形成的价格,但在征收中,针对被征收的不动产,交易并未真正发生。(
