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1、上海郊区新市镇商业发展的模式与措施论文.freelentinShanghaisuburbs.BasedontheneplanninginShanghai,theretailingdevelopmentmodelofneentgoal,guideline,tounityretailingsystem,parkstores,andlarge-scaleretailingfacilities.Somepoliciesthatcanpromotethemainbusinessdevelopmentoftoakingandim
2、provingtoent,andplanningthelargemodernconsumptionexperiencesandmercialpark,etc.Key;tounityretailingsystems市镇商业是城镇体系建设的重要组成部分,含市镇商业中心、社区商业体系、园区商业和农家店网络,以及为整个城市服务的大型商业设施等。2005年上海提出了“1966”新城镇体系,即1个中心城区,9个新城,约60个新市镇,约600个农村新村。其中,将上海郊区现有的103个镇和3个乡,归并和调整为61个新市镇,市镇商业面
3、对新一轮调整和建设。城市郊区化是城市发展中的一种现象,国外大城市在发展过程中,曾经出现“卧城”、外围城市、半独立卫星城、卫星城、技术郊区、边缘城市等多种形式123。国际大都市的郊区化存在特定规律和模式,如法国巴黎4。商业郊区化是城市郊区化的一个组成部分。在郊区化的过程中,商业设施布局和商业经营存在一定的时差,即商业设施需要布局在先,当人口集聚达到一定规模后,商业经营才能有效展开。因此,要求人们重视前期商业布局,否则将导致盲目发展、布局缺陷和社会资源浪费等5678。本文采用规范研究法,依据上海城镇体系规划和商业发展“十
4、一五”规划,遵循商业发展规律,试提出上海郊区新市镇商业发展的思路和措施。一、上海郊区商业的基本分析(一)上海郊区行政区划和人口经济分布根据上海现有行政区划,上海市郊区含中心城区结合部、近郊和远郊三个部分。2005年上海市共有19个区县,郊区部分有11个区县103个镇3个乡。其中,中心城区结合部的浦东新区、普陀区、宝山区和闵行区等,共有33个镇;近郊地区嘉定区、松江区、青浦区、南汇区和奉贤区,共48个镇;远郊地区有金山区和崇明县,共22个镇和3个乡。2005年年末,上海郊区近郊地区和远郊地区的常住人口、流动人口和社会消
5、费品零售总额,分别占全市的31.4%、37.2%和26.8%。上海的流动人口主要分布在城区结合部,达267万人,占全市的46.9%。(二)上海郊区各区县的购买力指数分析购买力指数=该地区实现社会消费品零售总额的比重/该地区人口的比重。若某地区购买力指数大于1,说明该地区的商业吸引力较大,其他地区零售额流向该地区;若该指数小于1,说明零售额的流出。根据2005年数据,以常住人口为单位,计算得到郊区各区县的购买力指数。在城区结合部,浦东新区的购买力指数为0.99,接近1,自身平衡。普陀区、宝山区和闵行区的购买力指数在0.
6、63-0.80之间,显然由于这些区靠近中心城区,部分消费直接流向中心城区繁华都市商业中心。近郊地区5个区的购买力指数0.83-0.95之间,其中南汇区最高为0.95,松江区为0.83。远郊地区,金山区的购买力指数为0.80,而崇明县的购买力指数仅为0.20。值得指出的是,在上述计算中,还涉及另外两个影响因素:一是农村常住人口的收入消费水平实际上要低于全市水平;二是近郊地区还有大量流动人口,每日也产生大量的消费。实际上,上述两个因素的实际作用在一定程度上是相互抵充的。(三)上海郊区各区县的人均零售面积分析就人均零售面积
7、角度看,上海郊区各区县发展不平衡。2005年部分近郊区的居民人均零售面积已经超过全市平均数,如嘉定区和松江区,而2005年该两个区的购买力指数远小于1,这表明商业零售设施的利用率不高,商业经营的集约化程度不高。另外,近期未来郊区居民人均零售面积有一个急剧增加的趋势,如松江区、宝山区、南汇区和金山区等。据不完全统计,按现有商业项目的建设速度,2007年上海郊区许多区的人均商业设施将超过全市平均水平。因而,近期未来上海郊区商业的发展重点,不是推进商业设施的总量建设,而在于结构调整和功能提升,以及加强商业设施相对薄弱的地区
8、,如崇明县。二、上海郊区新市镇的规划框架根据上海新一轮城镇体系规划,郊区镇和乡的数量有较大缩编,从103个镇和3个乡,缩编到约61个新市镇。这一轮调整中被撤销的市镇大体有三种情况:一是归并到郊区新城建设中,如原嘉定区的安亭镇和南翔镇并入嘉定新城范围;二是溶入上海中心城区,由镇转变为街道,如原普陀区下属的各镇,以及浦东新区下属的部分镇;三是镇与镇
