关于优先权的几个问题论述论文

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1、关于优先权的几个问题论述论文论文关键词优先购买权法律性质行使条件行使期限立法建议论文摘要承租人优先购买权制度是一项十分重要的法律制度。但由于法律对相关的规定过于简洁，导致理论界、司法实践中常常出现分歧。本文拟对优先购买权中产生的几个问题展开论述。一、关于优先权的法律性质应将房屋承租人优先购买权的法律性质界定为一种具有形成权性质的物权取得权。它包含了两个要素：一为形成权性质；二为物权取得权。形成权，是指权利人仅凭自己单方行为就能使民事法律关系发生、变更或者消灭的权利。承租人优先购买权是设定性形成权。房屋买卖合同的成立为承租人取得房屋所有权奠定了

2、法律基础。之所以说承租人优先购买权是形成权而不是附条件的形成权，是因为“出租人出卖租赁”和“同等条件”并非优先购买权这种形成权的“附条件”,而是这种形成权的成立原因和具体主张行使的法律事实。如追认权这种形成权也只有在出现追认事由时才得以行使，任何权利只有在出现相应的法律事实时才能行使，因此“出租人出卖租赁房屋”和“同等条件”并不是承租人优先购买权这种形成权的“附条件”。关于“物权取得权”,史尚宽先生是这样定义的:“于将来一定条件下,取得不动产物权之权利,具有排他性时,即为物权取得权,土地法上之先买权皆属之”。史尚宽先生将承租人优先购买权界定为

3、一种物权取得权是值得赞同的。但是,物权取得权是一种技术性权利,它只是一种赋予权利人取得物权的权利而不是直接支配物的权利，因此,承租人优先购买权符合物权取得权的特征,是一项物权取得权。承租人优先购买权是一种具有形成权性质的物权取得权,是因为它具有这两种权利的性质,而且只有将这两种权利结合起来,..才能真正完全明晰承租人优先购买权的内涵和效力,才能使承租人优先购买权制度设立的目的得以实现。没有形成权性质,则承租人优先购买权所包含的“物权取得权”丧失了其行使的合同基础；没有物权取得权,则在第三人对出租人也享有房屋交付请求权时,承租人优先购买权所包含

4、的“形成权”，由于其非排他性不足以实现承租人最终取得房屋所有权的目的。综上..，承租人的优先购买权是一种形成权，但不是附条件的形成权，也不是物权或债权，而是一种具有形成权性质的物权取得权较为妥当。二、行使优先购买权的条件“同等条件”是房屋承租人行使优先购买权的条件。所谓同等条件，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。这一主张符合“优先于他人而购买”的立法原意，原则上可资赞同。至于何为同等条件，我国立法上并未对同等条件做出规定，但在理论上有不同的见解。主要有“绝对同等说”、“相对同等说”，以及“同等价格说”等观点

5、。我国学者对我国立法应当选择“同等条件”说还是“同等价格”说来确定承租人行使优先购买权的对价存在着分歧。如有学者认为，在一般条件下，“同等条件”与“同等价格”并无不同，“同等条件”即为同等价格。笔者认为，“同等价格”说固然具有易于操作、确定等优点，但与“同等条件”相比，显然不够全面。因为法律规定“同等条件”的意义主要在于保护优先购买权人的需要，同时又不能损害出卖人的利益。因此，“同等条件”说比“同等价格”说更具全面性，对于当事人也更具公平价值。三、优先购买权的行使期限关于承租人对优先购买权的放弃，应注意以下两方面：一方面，承租人放弃行使优先购

6、买权的行为只能针对具体的、特定的交易来进行，即在同一买卖条件之出卖中，优先承购权人表示不欲购买，则该形成权消灭，即不得再行使其权利。但如是另一买卖条件之出卖(较有利于优先承购权人)，则优先承购权人则又具备另一形成权可以行使。另一方面，该放弃应以明示的方式做出，但承租人在收到出卖人的出卖通知后，在法定或约定（因此该期限不能由出租人或承租人单方决定）的行使期间内未做出任何表示的，应视为放弃优先购买权。因此，法律规定出租人的通知义务不仅是为了便于承租人行使优先购买权，也是为了确定优先购买权行使的期限，对出租人也是一种保护。我国基本民事法律并未对此做

7、出规定，但按照一些地方规章的规定，承租人应当在接到通知后的30日内做出书面答复，逾期不回复的，视为放弃。王利明起草之《物权法草案》第一百九十四条规定不动产的优先购买权，应当在收到通知后十五日内行使。一般言之，该期限如过长则不利于交易的迅速进行，如过短又不利于优先购买权人权衡利弊，笔者认为以十五日为期限稍短，应以一个月为宜。此外，当事人可以事先约定行使的具体期限，但为保护承租人的利益，不得约定在少于前述法定期限内行使。此外，尚有疑问的是，如果出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定？我国现行法缺乏类似规定。《最高人民法院关于

8、贯彻执行民法通则若干问题的意见（修改稿）》（1990年12月5日）第134条曾经规定：“享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月