浅析房地产登记程序中存在的几个问题

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1、浅析房地产登记程序中存在的几个问题[摘要]：如何规范和完善房地产登记程序，是一个理论性和实践性都很强的问题。从物权法理看，房地产权属登记是现代房地产法律制度的基础。随着房地产市场的快速发展，房地产登记机关更应当强化服务功能，依法、审慎地履行职责。本文从在建房屋抵押登记、拆迁安置房、商品房、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出了解决思路，以利于规范登记行为，确保登记程序的正当性，从而实现保护房地产权利人的合法权益，保障房地产交易安全的目的。全文共7300余字。[关键词]：房地

2、产登记程序问题目前的房地产交易市场日趋活跃，随之引发的纠纷呈逐年上升的态势。而作为房地产权属登记的法定机关应如何规范登记行为，从而促进市场交易、保障交易安全是一个不容忽视的问题。笔者从在建房屋抵押登记、拆迁安置房的权属登记、商品房的权属登记、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出解决思路，力图有助于实务操作。一、在建房屋抵押登记问题案例：1999年10月4日，北京某实业公司（以下简称实业公司）与重庆某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立《借款协议》，约定：实业公司借给

3、房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31日，以房地产公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元债权担保。同年10月28日，双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订《关于解除森林花园开发项目协议关系的协议》，后将该项目交由A公司实施综合开发建设。同年7月18日，房交所依据A公司的申请，核发了“森林花园”7号、10号

4、商业门面房的《商品房预售许可证》。实业公司认为，区政府和房交所擅自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。笔者认为，房交所依A公司的申请，核发二处房产的《商品房预售许可证》的具体行政行为未违反现行法律、法规的规定，不存在承担过失致害赔偿责任的法定事由。但是，在登记过程中，对于抵押人房地产公司转让已办理登记的抵押物二处房产时，土地房屋行政主管部门应责成其提供已通知抵押权人实业公司并告知受让人A公司二处房产已经抵押的

5、情况证明，审查核实抵押人房地产公司是否履行了告知义务，使交易当事人在交易前即可快捷、准确地了解交易标的物的相关状况，提高交易信息的对称度，防止交易陷阱及纠纷的产生，确保交易安全。而且，也可促使抵押权人或其他利害关系人及时通过行政或司法程序维护其合法权益。笔者认为，信息公司完全可以通过民事诉讼途径获得圆满救济。依照《中华人民共和国担保法》第49条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第12条、67条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律

6、约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。由此可见，根据担保物权的法理，抵

7、押人转让已办理登记的抵押物的法律后果，发生抵押权人对抵押人的物上代位权，对第三人的追及权，以及第三人对抗追及权的涤除权。抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提出异议。由于抵押权人享有追及权，使得买受人对抵押的所有权处于不稳定状态，为避

8、免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额，以消灭抵押权。[1]二、拆迁补偿安置房的权属登记问题案例：1999年6月，重庆瀛丹物业发展有限公司（以下简称瀛丹公司）在对北碚下半城3号、6号片区进行旧城改造时，将重庆北碚医药有限责任公司（以下简称北碚医药公司）位于该片区的非住宅房屋（建筑面积184平方米）拆除。双方订立了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换形式补偿。2002年9