分析深圳房地产现状、发展趋势和对策

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1、分析深圳房地产现状、发展趋势和对策摘要:住宅是人类生存和发展必备的物质条件,人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料,住宅的发展水平、功能齐备与否,反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市,改革开放二十多年来,深圳房地产业取得了巨大的成就,市场经过曲折的发展历程,呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说,在深圳“地产热”成为一种趋势,也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。本文在分析深圳房地产现状的基础上,仔细探究了造成这一现状的原因,并对深圳市房地产未来发展趋

2、势做出了预测,针对存在的问题提出了一些有益的建议。关键词:深圳房地产趋势分析一、深圳房地产现状和现状的原因分析对于深圳而言,2005年的楼市充满玄机,宏观调控并非弱于其它城市,但房价却一路高歌猛进,市场在博弈中行进,喜和忧、快与痛,不同的利益主体感受不一。回顾过去,展望未来,“不安宁”是深圳房地产的基调,市场在博弈中抉择。(一)深圳房地产现状分析纵观2005年深圳市房地产业,价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象,这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。1、价格上涨明显。20

3、05年,深圳商品房价格为7659.18元/平方米,同比上涨17.28%。2006年2月9日,深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》,研究中心副主任王锋博士在报告中指出,深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年,深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨,部分地区楼价甚至一度涨幅高达20%¬¬——30%,迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中,全面描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销售价格变动看,住宅价格在1月份同比上升了3.98

4、%,其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施,6——9月,房价开始回落,基本保持在同比增长率15%以下的波动。10月份以后,价格持续上升,其中10、11月同比增长为24.70%和38.62%,由于深圳11月份市场调控措施的及时出台,12月份住房价格开始回落,同比增长19.90%。经过一年的狂涨后,深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关;办公楼均价则达到了12490.88元/平方米,同比上涨24.71%;商业用房均价为15611.48元/平方米,同比上涨25.

5、63%。2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小,从2003年上半年的0.93,2004年上半年的0.9,迅速缩小为2005年的0.66,供需失衡进一步扩大。同时,有迹象表明,宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦,但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出,正常情况下,批准预售面积与销售面积之比应当为1.3:1,但资料表明,1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米,销售面积为551万平方米,两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外,供应结构失衡

6、的矛盾也很突出。(二)造成深圳房地产现状原因分析1、从整个城市化建设的角度,房产依然是热门深圳作为我国改革开放的中心城市,是我国劳动力资源流动的主要方向,相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求,主要表现在:①每年两千万的农民工涌入城市,城市安居的压力。②生育的高峰期,对买房安定的需求。③中国城市化建设的热潮、趋势。④房地产是中国的龙头产业,他在一定程度上代表了中国经济的增长势头,外界对中国经济增长的认可,对房产发展也会认可。⑤资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里,陆地面积1953平

7、方公里,其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里,所剩建设用地面积仅200多平方公里,建设用地紧缺。而近三年来,深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里,按这样的速度,剩余建设用地仅够出让20年。近几年来,深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下,每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗,房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。2、从房地产商的角度,大部分发

8、展商承受不住走低的趋势房地产开发商是房地产业的运营者,在房地产业的发展中起着重要作用,深圳市经济的飞速发展,土地资源相对成本攀升,银行贷款难度增大,加上宏观调控后房地产业利润收缩,房地产商承受不住走低的趋势,主要表现在:①土地成本上涨。房地产批地越来越难,拿地成本也越来越高,尤其是在深圳,好不容易拿到稀缺资源,这样对于房地产商而言没理由不炒一把,卖个好价钱。②土地资源稀缺。就目前而言,深圳的好地已经不多了,好多地都要填湖移山,开发成本增大。③房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控,地

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