汽车公园项目可行性研究报告.doc

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1、第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行初步分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的开发价值进行初步合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行市场分析和财务分析。5、对项目进行风险分析。二、报告编制依据1、武汉市房地产年鉴；2、现场勘察和实地调研所得资料；3、国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》；4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。三、项目概况（一）项目名称天欣汽车公园（二）投资人1、融

2、众高成长产业基金为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。成立以来成功运作了武汉光谷国际广场的托管与并购、国中医药香港上市前资本结构调整等重大项目，拥有境内外上市的比较丰富的渠道资源，致力于发展和推动武汉高成长企业的快速发展；2、武汉天欣汽车实业有限公司成立于2003年12月，公司总资产1.8亿元，年经营收入20000万元，为一家集汽车4S店经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团，旗下拥有东风雪铁龙天欣花园4S店、湖北天欣汽车运动俱乐部等机构，2003年组建东风雪铁龙天欣赛车队，

3、是唯一一家代表湖北地区参加全国汽车拉力锦标赛和场地锦标赛的赛车队，在2004、2005、2006连续三年夺得全国汽车拉力锦标赛的全国总冠军，公司在汽车运动项目的运作和管理上已经形成了独特的风格和深厚的实力；3、武汉东湖创业投资有限公司是一家集地产开发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业，成功开发了东湖创业街项目，并联合东湖开发区在入园企业的孵化和项目培育上取得成功，在房地产开发经营、物业管理和项目运作上拥有比较丰富的经验；4、武汉三山经济发展有限公司是一家综合投资公司，在农业、汽车贸易、商业开发及大商贸等领域成功运作了一批项目，在汽车

4、领域用于福特、雪弗莱等品牌4S店，在商业项目和汽车商贸经营上拥有较好的表现。（三）项目背景1、项目提出的背景和必要性：（1）从2009年起3至5年，在国家产业政策的推进下，汽车产业将进入新一轮快速增长期。随着东风总部正式进驻武汉，法国PSA、日产、本田三大世界汽车巨头齐聚武汉；神龙公司、东风汽车有限公司、东风本田公司，东风乘用车公司、东风渝安、东风电动车股份公司等构成中国汽车市场上的“武汉集群”。截至2009年11月底，湖北省汽车年产量首次突破100万辆大关，湖北武汉已经成为我国重要的汽车生产基地和销售市场。（2）从2009年起，汉口竹叶山、武昌友

5、谊大道、汉阳龙阳大道三大汽车销售市场及4S店集群将随着城市中心区的改造而逐步拆迁至三环之外，而市场的“扎堆”效应需要集中的成片地块用于汽车新市场的建立。（3）各品牌车型之间的市场竞争比前一轮激烈，静态的展厅销售模式将被动态的体验式销售模式取代，试乘试驾活动将成为车商最重要的促销途径，而武汉市到目前无一个专业的场地。（4）庞大的私人汽车消费族群对汽车休闲文化的需求激增，将引发专业赛事、商务推广、场地经营等汽车产业多元化互动需求的出现。（5）天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，具备业内极高的知名度和赛车运动的专业资质。（6）“汽车公园”

6、的概念是将庙山的自然条件优势与汽车产业融合的最佳定位，发展特色旅游经济是当地环境规划与本项目经营的理想结合。2、国家相关的政策支持汽车公园概念是近年来伴随着中国汽车工业的发展以及汽车市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。在北京、上海、珠海、成都、贵阳、长春等地，已经应运而生了数家“汽车公园”或类似项目，是具有未来运做空间的大型汽车产业项目，而湖北武汉作为国家重要的汽车产业基地和中部崛起战略的重要支点此类项目尚是空白。天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，与汽车运动的官方机构中国汽车运动联合会保持着良好的关系，在前期沟

7、通中，中汽联对在湖北武汉建设汽车主题公园和开展F3赛车运动表示大力支持。（四）项目选址项目具体位置位于武汉市江夏区庙山开发区，花山大道以东、向阳路以南，临近汤逊湖和武汉大型温泉度假项目“巴登城”。庙山开发区始建于1992年11月，规划面积30平方公里。十年来，形成了以化工工业园为代表的大学科技园，以精伦电子为代表的民营工业园，以玉龙岛花园为代表的房地产产业园等园区。2001年12月，国家科技部批准建设中药现代化科技产业（湖北）基地，省委、省人民政府将基地的核心园区——武汉医药科技产业园安排在庙山开发区建设。武汉医药科技产业园规划面积1万亩，其中医药

8、产业园用地6000亩，生活区等配套项目用地4000亩，到目前已有20个生物医药企业进驻庙山，寻求发展。　　庙山开发区距武汉