土地增值税清算背景下的税收筹划

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1、土地增值税清算背景下的税收筹划《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税，这里的20%的增值额就是“临界点”。根据土地增值税临界点的税负效应，实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率，其中一个重要环节就是要合理确定商品房销售价格。　　如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负

2、担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。　　案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：　　方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。　　方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为674.2万元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。　　

3、企业该采取哪种销售方案呢？　　方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；　　房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=19.05%；　　增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。　　方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；　　房产的增值率为〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；　　增值率大于20%，需要缴纳土地增值税165.8×30%=49.74（万元）；　　企业的税前利润为168－49.74=118.26（万元）。　　从

4、方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－118.26=9.74（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的

5、收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　　企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。　　例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房

6、地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。　　方案一：如果企业将该费用单独收取，则：　　该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；　　增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=20.83%；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。　　方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：　　该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；　　增值额为17

7、40+100－1540=300（万元）；　　增值率为300÷1540×100%=19.48%，则不用缴纳土地增值税。　　可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了5.5万元（100×5.5%）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得84.5万元（90－5.5）的收益。　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的