我国经济适用住房摇号销售分析

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1、我国经济适用住房摇号销售分析【摘要】经济适用住房实行摇号销售体现了公平与公正，但其建设销售上仍然存在不规范的情况。为了使广大中低收入阶层真正能住上经济适用住房，文章针对经济适用住房的不足提出了相应的对策建议。　　【关键词】摇号销售土地供应政策建议　　经济适用住房作为具有政策优惠性的保障性商品房，目的是为了解决中低收入阶层住房困难问题，然而由于和普通商品房的价位不断拉大，经济适用住房在销售上出现不少问题，甚至是暗箱操作等，严重削弱了国家政策的保障性。为此国家出台新的《经济适用住房管理办法》，着重加强经济适用住房的建设和销售管理，并取得较好的成绩，

2、2007年7月13日晚间新闻联播特意强调2007年1-5月份经济适用住房用地增加了166%。各地响应国家政策，普遍采用摇号销售形式。　　　　一、现行经济适用住房存在的问题　　　　经济适用住房实行摇号销售增大了销售的透明性，显示了公平、公正，但一些不合常情的事实还存在。　　1、经济适用房的“灰市”交易　　2006年6月12日《大河报》报道，龙鑫苑经济适用房小区388套住房中的126套被郑州市直某机关“团购”，另有130多套被一家外地企业异地认购。龙鑫苑占地6万平方米左右，楼间距内有2/3以上被绿化带覆盖，并有两个巨大的地下车库，每个车库各有56个

3、停车位，且最大户型150平方米以上、最小为93平方米。谁批准建设这样的经济适用住房？谁授权团购经济适用住房？谁能按政府指导价先于别人获得购房权？普通居民不知道这个经济适用房小区，谁垄断了龙鑫苑是经济适用房小区的事情？要知道经济适用住房的审批、建设及销售都是政府一手操办的，而出现这样的局面，说明经济适用住房市场存在灰市场。灰市场必然存在灰市中间商，这样的中间商也许另有其人，也许就是能按照政府指导价拿到房子的人。另外在某些网站公开叫卖经济适用房排号单。某些房地产中介机构有排号单，最贵的一个单子要卖３万元。中介机构号码的来源，一方面，找到开发商，通过

4、关系提前把房子买出；另一方面，派业务员排队买号；北京天通苑小区销售时也爆出4万元可买一个“内部号”。　　2、面积超标　　郑州市首期经济适用住房“西湖春天”项目原先计划推出的200套经济适用住房，分别是90平方米左右的两室两厅型占60％左右，120平方米以下的三室两厅型占40％左右。但实际上还推出35套顶层复式，面积分别有152平方米、172.6平方米、173平方米、192平方米。郑州鸿基置业有限公司的赵总介绍：“推出一些顶层复式的原因主要是前段时间通知入围家庭前来看房时，从购买意向来看许多家庭都中意大户型的房子，所以才在房源上做出了一些调整。”

5、然而从选房的楼层来看，1楼和3楼比较受购房者的青睐，5楼和顶层复式因为楼层高和面积大等原因，显得有些冷清。全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化住宅区，180多平方米以上的经济适用房并不少见，天通苑经济适用房面积190平方米也大有所在。　　3、供需矛盾问题日益尖锐　　以郑州市为例，目前郑州市符合购买经济适用住房条件的家庭约8万户，约占城市家庭总数的14％，而每年投入市场可供市民选择购买的经济适用住房按开工数量最多的2005年为例（91.23万平方米），一年仅可解决9000户左右市民的住房困难。除去每年新增购房户外，仅现有的人员要想全部住上经

6、济适用房也要8-9年时间。首次面向社会公开销售1050套经济适用住房时，报名的人数已达到5000多人，报名人数与中号人数比例高达5：1，而第四期经济适用住房销售时比例高达11：1，而这样的情况从全国范围来看都是普遍存在。严重的供不应求的状况与国家大力倡导的加大经济适用房建设规模的总体指导思想是有差距的。　　4、项目法人招投标无地可供　　经济适用住房的总体规模不大，跟经济适用住房用地行政划拨关系很大。根据《郑州市经济适用住房建设管理办法》的要求，经济适用住房建设应由政府供应土地，项目法人实行招标确定。但自《办法》实施至今，房管局与土地部门多次协商

7、，土地供应仍难以解决，无米之炊的现状致使招标工作无法适时推进。这就造成，一方面长期存在的由开发公司自行购置土地进行开发的现象依然成为经济适用住房开发的主要渠道，甚至有些开发企业拿到计划后到处找地的现象也时有发生；另一方面，由于管理部门掌握不了真实情况，也就无法给郑州市政府提供可靠的开发建设意向及布点方案，只能被开发企业牵着鼻子走，他们把地块谈到哪里，政府计划就下到哪里。　　　　二、我国经济适用住房政策调整建议　　　　1、进一步缩小购房人数，提高中号率　　从目前经济适用住房政策运行模式来看，谁直接购买了经济适用住房，谁就享受了政府进行社会再分配的

8、好处，而那些没有排到号或由于经济适用住房位置不合适而放弃购买的中低收入阶层，即使是他们更需要政府补助，但也无法获得。同样是受国家政策优惠的群体，不同的