房地产公司收益模式选择实例研究

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1、房地产公司收益模式选择实例研究　　房地产公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。　　不同收益模式的概念与特点　　从世界范围内看，以物业开发和投资为主营业务的房地产公司具有三种典型的收益模式：其一是物业销售收益模式；其二是物业租赁收益模式；其三是混合型收益模式。　　收益模式的概念界定　　所谓“物业销售收益模式”是指房地产公司通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节，最终以销售方式获取房地产投资收益；所谓“物业租赁收益模式”是指房地产公司自行开发建设或者直接购买物业的

2、所有权后，通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节，最终以租赁方式获取房地产投资收益；所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合，是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。　　由上可见，本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型，而是指一个房地产公司在市场动态发展过程中，为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。　　收益模式的比较分析　　不同收益模式对房地产公司的经营绩效有不同的影响，表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。　　所有权物业销售收益模式在销售完成后，将物业的所有权转移到买方手

3、中，因此房地产公司没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反，物业租赁收益模式则保留了房地产公司对物业的所有权，所有已租赁物业都属于企业的资产。　　资金周转速度在物业销售收益模式下，物业价值一次性实现，因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程，该模式有效的提高了资金周转速度。相反，在物业租赁收益模式下，物业价值在长期内实现，资金周转速度相对较慢。　　收益稳定性在物业销售收益模式下，现金流入在物业销售时完成，并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大，因此收益不稳定。相反，物业租赁收益模式可以通过租赁合同获

4、得中长期的稳定收益。　　流动性风险在物业销售收益模式下，一旦房地产公司在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险，由于物业的物理形态还没有实现，因此变现能力差，企业抵御流动性风险的能力弱。相反，在物业租赁收益模式下，由于企业持有一定量的物业，因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言，在具有房地产投资信托的房地产市场中，企业可以通过资本市场套现，物业租赁收益模式的流动性风险更小。　　市场风险在物业销售收益模式下，房地产公司面临的主要是一级市场中的价格风险；在物业租赁收益模式下，房地产公司面临的主要是三级市场中的租金风险

5、。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素，房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性，因此前者将面临更大的市场风险。　　品牌效应在物业租赁收益模式下，房地产公司通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象，创造品牌价值。例如，香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉，而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此，就提升公司形象而言，物业租赁收益模式更具优势。　　分析表明，两种收益模式各具特色，很难比较哪一种更有利于房地产公司的可持续发展。然而，纵观香港过去几十年房地产公司的发展历

6、史，笔者认为随着房地产市场的不断发展，两种收益模式正在不断融合，混合型收益模式由于集成了两种模式的优点，而为更多的房地产公司所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基房地产公司案例为主，分析投资收益模式变迁的深层次原因。　　新鸿基房地产公司案例分析　　1963年，郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日，新鸿基企业有限公司在香港上市，1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力，最初崇尚开发中小型的住宅项目，随着市场需要逐步开始全力

7、开发大型的住宅项目。从1992年以来，“新地”一直高居香港股票市场“市值十大房地产公司”的榜首，堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略，以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年房地产公司年报数据的分析，定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。　　新鸿基房地产公司收益模式变迁　　分析一：物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明，“新地”总资产(按照建筑面积计算)中，已租赁物业比率呈快速上升的趋势，从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%，基本与在建物业(包括

8、“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后，“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式，选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。　　另外，“待销售物业”从1990年开始快速上升，1995年至2000年期间稳定在55%左右，并从2001