地产投资业务培训

《地产投资业务培训》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、地产投资业务培训——投资业务范畴与能力要求上海盛实基金管理公司副总经理李芙德（根据记录整理，未经本人审阅）大家好。我在中信和金地工作了12年，主要做房地产投资这块业务。今天我讲的内容将直接从一个多元的行业和产业，然后细化到地产金融这方面的业务，希望大家对房地产投资以及房地产行业以及地产金融领域有一个认识，方便我们未来在地产金融逐步发展过程中能够把握更多的机会，也拥有和房地产开发企业同样标准的认知规则，实际上就是建立一个对话平台。我们从一个金融属性的公司在投房地产行业的时候，更关注是安全、现金流、抵押率等内容。但是从房地产开发公司来讲，可能关注的内容会有很大的差异。今天我更多的是结合做

2、了十几年地产的一些经验和大家做一个分享，地产投资它所涉及到的业务范围、能力、要求以及我们在过程中所蕴含的一些风险和解决的这种机制，通过一些案例来跟大家做一个交流。从客观来讲，结合整个的房地产行业的发展状况，可以看几组数字，从今年的三月份开始到现在，整个房地产行业的发展，基本上触底回升的态势。5月份住宅的成交面积同比下跌了9%，相比4月份13%的跌幅是缩减的。这是一个比较好的信号。另外全国25个城市里面，6月份交易量平均同比上涨的48%。6月份，100个主要城市的房价达到了8688元。从各个方面来看，房价到了一个相对稳定的阶段，在房价没有上涨的情况下，在一定程度上说明的问题，房价有企稳

3、回升的态势。在3月份以前，一个月成交套数是16到18套，到了5月份，基本上可以达到70套到140套左右的范围。从市场的实际表现来看，房地产的确进入了一个相对缓慢回升的通道，从量上，非常明显，但是从价格来看，还要看政府的调控会不会继续有深化或者是更严格调控措施的出台。这是单纯的市场表现，我们看一下市场的现状。另外一个方面，不同的企业对现在的时点，他的判定是不是进入了投资机会？做房地产开发，最重要的两个生产资料，一个是土地，一个是资金。现在在公开市场出让土地，绝大部分要求在半年以内或者是一年以内付清价款。归根到底，房地产问题更多的是资金问题，它和金融相关。涉及到投资时机的时候，金地也好，

4、万科也好，在很大程度上当市场下行的时候会放缓投资节奏，当市场出现企稳迹象的时候，会加快进入土地市场，扩充生产资料，完成下一轮开发所必备的土地储备。这里结合地产业务的投资策略给大家看一下，从我们判断来讲，12年是一个驻底期，但是不会像09年就快速反转，我们认为有反转的机会在2013年的三季度，就是当市场进入下一个长销期的阶段。如果在2013年三季度整个市场出现明显的反转的话，一个房地产开发企业从拿到土地到实现开盘，那么这个中间的周期，最专业的公司是9个月，最个例的公司恒大是150天，当然所有的手续都是违规的。这是我们说的常规的周期，就是9到12个月，一个专业的房地产开发企业拿到土地到开

5、盘，需要这样一个节点。我们知道为什么说在最近两个月土地市场开始出现溢价成交？在之前大量的土地以底价成交，还有一些出现的流拍，在这种情况下，企业如果开始陆续进入市场，那么在今年二季度和三季度非常相似于2009年的二季度和三季度。等到四季度和明年一季度再拿土地的时候，又到了两会，我们就会出现一些地王，这样对市场的影响有比较大的干扰。这是我们提到对时机的一个判断，今年是一个驻底期，明年三季度是我们从开发企业来讲，我们所判定的一个市场反转的节点。所以在这种情况下，我们各项预期都会有一些调整，比如说三季度，政府土地市场的预期是一个维稳状态，现在大量企业开始重新扩充土地储备，到四季度的时候这个预

6、期有一些上升。我们认为在三四季度之间会给房地产开发企业提供一个非常好的时间窗口，就是你在能够在这个时间拿到一个相对合理的地价的土地，去为你未来的房地产开发和销售创造有利条件。就像我们做开发以来，做了这么多年的投资，最佩服得企业还是顺驰。我们总结发现每一次土地市场调控和房地产市场的深度调控，真正能够市场上踩到一个很好的投资时机，能够抄底的企业并不多。孙红兵在西北旺这块地上，那个时候是国土局出让了十几块地，没有一块成交，完全算是流拍，最后新华联地产拿到了通州的运河边上一块地。这是一个企业在判定合理投资周期下所做出的一个正确的决策。如果要放在一些其他的企业来看，可能在09年4月份土地市场开

7、始逐渐回暖，那么大家一直犹豫，真正出手得时候，2009年底到2010年初，这个时候溢价率最高，因为所有人都看得懂这个地没有在办法在短期内出现回调，所以集中一个时间内出手。最后拿到土地的楼面价，10年的三四月份拿到了亦庄的地块，楼面价18000，但是周边的房价22000。如果拿到这样的地以后，恰好碰到四月份政府调控，最后开盘售价只有24000，然后不断降价，在整个投资里面，你已经承受了一个非常大的失误。我们知道房地产投资，真正的风险在前端，因为收购一个好的企