关于审理房屋租赁案件指导意见

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1、关于审理房屋租赁案件的指导意见（讨论稿）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《城市房屋租赁管理办法》、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》、《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》，结合本院审判实际，就审理房屋租赁合同纠纷案件，提出以下指导意见。一、当事人诉讼主体资格的审查1、房屋租赁合同的双方应为房屋租赁合同纠纷案件的当事人。房屋的出租方有以下两种情形：（1）房屋的所有权人；

2、（2）房屋的合法占有权人。2、承租人与实际居住人不一致的，应区别对待：（1）如果出租人与承租人在租赁协议中有约定，允许承租人转租、转借他人使用的，可以具体区分以下两种情况处理：a如果出租人要求解除租赁关系的，应将承租人列为被告，将实际居住人列为第三人。b如果出租人不要求解除租赁关系的，则直接将承租人列为被告。（2）没有约定承租人可以转租、转借的，则应将实际居住人列为第三人参加诉讼。3、出租人的房屋产权来源于房改房，拆迁安置房，单位安置房等，必要时可以将房屋所有权人列为第三人。4、出租人将标的物出卖，而承租人请求继续维持租赁关系的，应将房屋的买

3、受人列为第三人。5、承租人将标的物私自转卖，买受人实际入住的，应将买受人列为第三人参加诉讼。6、承租人以一人名义承租房屋，在承租期内，承租人死亡，其共同居住人要求按原租约履行，已经准许的，双方当事人应为出租人与承租人的共同居住人。二、当事人应当提交的证据及举证责任分配（一）当事人身份情况的证据：1、公民：户口薄、居民身份证、其他。2、个体工商户：户主的户口簿、居民身份证、工商登记证书、营业执照、工商字号、其他。3、法人或其他组织：法人登记证书、营业执照、法定代表人姓名及其他组织负责人姓名、职务。（二）证明有租赁关系的证据：1、租赁合同原件、口

4、头协议的见证人。2、交纳定金、押金的证明。3、房屋交接情况的证明，包括设施、物品清单、附属物等。4、租金交付情况的证明，包括数额、收据、见证人。（三）证明房屋租赁纠纷发生的证据：1、出租方或承租方不按约定交付或接受房屋的证据。2、出租方有修缮义务而拒不修缮的证据。3、承租方擅自改变房屋用途或结构及毁损租赁物的证据。4、承租方擅自对租赁物进行改善或增设他物的证据。5、承租人迟延或拒付租金的证据。6、擅自转租、转借的证据。7、承租人应当迁出而拒不迁出的证据。8、其他可以证明纠纷原因的证据。（四）请求人民法院判令义务人承担民事责任的一方当事人，一般

5、应当举证证明：1、当事人对房屋具有所有权或合法占有权。2、双方之间存有租赁关系。3、义务人存有违约或侵权情形的证明。4、义务人应承担责任的方式及是否符合法律规定。（五）否认应承担民事责任的当事人，应根据其抗辩理由举证证明：1、租赁关系不成立或无效。2、房屋存在危及承租人人身安全和健康的情形。3、已经履行了租赁合同中约定的义务。4、责任应由第三方承担。（六）房屋租赁合同案件中第三人应承担的举证范围：1、有独立请求权的第三人，认为其与案件有利害关系应参加诉讼的证据及其身份情况的证据。2、根据其抗辩理由证明其不应承担民事责任的证据。三、案件的主要争

6、议焦点根据原告诉讼请求的不同，当事人争议的焦点也有所不同，具体情况为：（一）追索租金案件的主要争议焦点一般为：1、双方签订的租赁合同是否有效；2、承租人是否存有欠租的事实；3、违约金或利息的计算方式及依据。2、因违约要求解除租赁关系案件的主要争议焦点一般为：1、双方签订的租赁合同是否有效；2、承租人或出租人是否存有违约事实；3、请求解除租赁合同的依据（合同中是否存有解约条款？请求人是否尽了通知义务或容忍义务？）。（三）因出租人收回房屋自用而请求解除租赁关系案件的主要争议焦点一般为：1、双方签订的租赁协议是否有效；2、出租人是否确有自用需要及是

7、否尽到通知义务；3、出租人收回房屋应承担的民事责任。（四）出租人将房屋收回出卖，而承租人要求继续维持房屋租赁关系的案件，主要争议焦点一般为：（1）双方签订的租赁合同是否有效；（2）出租人是否存有房屋买卖事实及是否尽到通知义务；（3）承租人要求维持租赁关系的依据。（五）因装修物或添附物引起诉讼案件的主要争议焦点一般为：1、双方签订的租赁协议是否有效；2、装修物或添附物的事实情况；3、租赁合同的实际履行情况；4、相对人应承担民事责任的方式及依据。（六）一房多租引起纠纷的案件1、在多个租赁合同中哪些有效；2、在多个已成立的合同中哪个合同租赁物已交付

8、及哪个合同应继续履行；3、其他合同中出租人承担履行不能的赔偿责任的方式及依据。四、法律关系的性质和效力的认定1、房屋租赁合同是双务诺成合同，出租人与承租人之间系合同