五证两书与相关流程

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1、住宅质量保证书定义：住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。意义：鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。　　通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。主要内容：（1）房屋经工程

2、质量监督部门验收后确定的质量等级；　　（2）注明房屋基础构造的使用期限和保修责任；房屋基础构造指房屋的地基基础和房屋主体结构。　　（3）各部位、部件的保修内容和保修时间；国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体有：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。　　（4）房屋发生上述情况时，负责处理购房者报修、答复和处理等事项的具体单位。保修期规定：开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限

3、不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。给付时间：开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者；同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。住宅使用说明书《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。内容：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：?　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位

4、；?　　2、结构类型；?　　3、装修、装饰注意事项；?　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；?　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；?　　6、门、窗类型，使用注意事项；?7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；　　9、其他需说明的问题。?　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。　　一般是收房就应该领取到的。制度规定：【实施时间】1998-09-01【发布单位】建设部建房（1998)102号　　关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知　　

5、各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：　　一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。　　二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使

6、用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。　　三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。　　商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定　　第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。　　第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住

7、宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。　　商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。　　第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：　　1、工程质量监督部门核验的质量等级；　　2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；　3、正常使用情