和谐社会语境下房地产企业的社会责任研究

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1、和谐社会语境下房地产企业的社会责任研究摘要：本文对房地产企业社会责任缺失的表现、原因进行分析，提出强化我国房地产企业社会责任的对策建议。　　关键词：和谐社会；房地产企业；社会责任　　　　一、房地产企业社会责任的缺失对社会和谐的负面效应　　　　(一)高房价影响了经济协调发展和社会和谐。近几年来，我国住房价格持续攀升，逐渐超出了普通居民的购买力。按国际标准，房价和居民家庭年收入比值一般在4～6之间，而我国2004年以户均75平方米计算的比值就达8.2，按户均100平方米计算为10.9。而在北京、上海等几个房价高的城市中，这一比例更是在12以上，远超过了国际标准。2005年全国70个大中城市房屋

2、售价的增长率为7.6％，2006年全国的增长率为5.5％，使房价收入比值继续扩大。房价上涨幅度已远远超出社会平均劳动力价值的提升幅度，住房购买者的支付压力十分沉重，酝酿了社会的不和谐因素。而且高房价使很多购房和准备购房的家庭无力进行其它方面的消费。但我国很多行业、产业产能过剩，亟须扩大内需消化这些过剩的产能。在这种情况下，房地产价格居高不下直接影响了国民经济的健康运行和经济的可持续发展。　　(二)有的房地产企业缺乏诚信。房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年20％的速度递增。2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件，但房地产纠纷解决率最低，只有

3、10％左右。房地产企业不守诚信的行为主要有：质量问题；一房多卖、一房多次抵押、人为哄抬住房价格；利用夸大、虚假的广告误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房、擅自改变设计、后期建设跟不上等等；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产企业的不诚信行为，引发了许多纠纷，在损害社会利益和消费者利益的同时，也彻底摧毁了企业形象，进而危害到我国房地产业甚至整个社会的健康和谐发展。而且，某些房地产企业编制假会计报表，隐瞒真实利润，偷税漏税严重。财政部2005年11月3日发布的一份会计信息质量检查公报，通报39家房地产企业

4、存在会计失真问题。房地产开发企业账面反映的平均销售利润率仅为12.2％，而实际利润率高达26.8％。有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57％。过高的房地产利润会形成对消费者剩余的剥夺，如果没有良好的社会公共财政的调节，再加上偷税漏税较为严重，势必会加大贫富悬殊，对固有的收入分配问题更是雪上加霜。　　(三)房地产企业的粗放型生产和“破坏性”开发，导致资源浪费严重。我国房地产业还未摆脱粗放型生产方式，“二高二低(物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对住宅业发展的贡献率低)”在房地产业发展过程中一直存在。据测算，我国房地产业的能源消耗为发达国家的3～4倍，而劳动生产率只相当于发达国家的1

5、／5～1／6，科技进步贡献率仅为31.4％，与发达国家的60％～70％相比还有很大差距。2003年，我国主要建筑原材料使用占世界使用总量的比例分别为：铁矿石30％，钢材27％，氧化铝25％，水泥40％。我国已成为仅次于美国的第二能耗国。在建筑过程中，我国建筑用砖多为粘土实心砖而不是空心砖，烧制建筑用粘土实心砖每年破坏耕地10万亩。我国建筑行业年产建筑垃圾1.5亿吨，由于科技落后，大多采取掩埋焚烧等方式对建筑垃圾进行处理，真正做到回收利用的微乎其微，在造成城市环境污染的同时浪费了大量宝贵的资源。　　“破坏性”开发指那种既耗费资金又在客观上对环境造成破坏后果的开发建设。一些房地产企业在开发和建

6、设过程中无视自然规律，导致生态环境恶化。从20世纪90年代开始出现的开山推土和填湖造地的开发潮，虽然给房地产的发展增加了一些新的用地，但留下的洪涝灾害和水土流失至今仍没有消除。同样，过量开发，大规模抽取地下水，也会造成地下水资源枯竭、地面下沉等严重的后果。据水文地质部门对我国58座城市的调查，对地下水过量开采的城市达到38座，占65％。全国有40座城市出现不同程度的地面下沉，甚至地处江南水网的苏、锡、常城市密集区，地面沉降区已连成一片，超过1000平方公里，最大沉降量达2.2米。　　　　二、房地产企业社会责任缺失的原因　　　　(一)地方政府对企业社会责任监督滞后。由于房地产业对推动地方经济

7、发展具有很大作用，房地产企业是地方税收的重要来源，在地方政府的经济发展目标驱动和服务型政府定位的条件下，地方政府与房地产企业实质上是利益共同体。因而，政府管理部门往往只注重房地产企业的利润和税收，而忽视对企业行为的监督。而且政府官员的任期有限，造成许多地方政府大多数只注重眼前的经济利益，而没有考虑长远的发展问题。在这种状况下，政府就会以尊重企业经营自主权为借口，对房地产企业社会责任的履行情况监督不严。　　由于政府相关职能