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1、房屋建筑物评估案例案例一:办公楼(房屋明细表5-1-1第44项)1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼,于2003年3月竣工使用,2008年12月31日账面原值1,151,496.00元,账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号,权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司,建筑面积为952.53平方米。该建筑物为4层混合结构,檐高15米,条形基础,为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料,基础3:7灰土垫层,外墙采用滚耍涂料几块石贴面,内墙防磁涂料滚刷,室外台阶采用花岗岩贴面,室内大厅地面采用花岗岩楼地面及
2、拼色镶贴花岗岩组成,走廊及室内地面采用地板砖,楼梯扶手为不锈钢扶手,屋面采用预制砼屋面板,窗为双层钢窗,木门,门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该办公楼使用状况良好,结构有足够承载力,无变形等现象。外墙面完整,内饰无脱落,门窗无变形、锈蚀,墙体平直,通风运行良好,电照无故障,上下水畅通,管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本(1)建安工程造价建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、给排水、电气工程的总价,建
3、安工程造价采用预(决)算调整法进行计算,套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》(2004)、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》(2004)、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》(2004)、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》(2004),根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》(2004)及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况,按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
4、根据委托方所在地方政府的有关规定,计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用,费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年,1-3年期固定资产贷款利率为5.4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本;建筑土建工程造价取费计算表金额单位:元序号项目名称计算方法费率金额(一)工程直接费工程量×基价872,672.17(三)企业管理费[(一)+(二)]×费率9.34%81,507.58(四)利润Σ(一)~(三)×费率5.54%52,861.56(五)组织措施费Σ(一)~(四)×费率6.57%66,162.6
5、1(七)地区价差按规定35,687.70(八)规费Σ(一)~(七)×规费5.50%60,989.04(九)税金Σ(一)~(八)×税率3.35%39,191.00(十)总造价Σ(一)~(九)1,209,071.67(十一)安装工程100,352.95(十二)建筑安装总造价1,309,424.61注:安装工程以原决算为基础,同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。(2)前期及其他费用计算表工程前期费用计算表金额单位:元序号费用名称取费基数费率金额取费依据一建安工程造价1,309,424.611建设单位管理费建安工程造价0.87%11,39
6、1.99财建[2002]394号中煤建协字[2007]90号2勘察设计费建安工程造价3.21%42,032.53计价格[2002]10号中煤建协字[2007]90号3工程建设监理费建安工程造价1.70%22,260.22发改价格[2007]670号中煤建协字[2007]90号4工程质量监督费建安工程造价0.40%5,237.70中煤建协字[2007]90号5招标代理服务费建安工程造价0.10%1,309.42计价格[2002]1980号6环境评价费建安工程造价0.08%982.07中煤建协字[2007]90号计价字[2002]12
7、5号7墙体材料专项基金建筑平方米87,620.24财综字[2002]55号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥3392.67财综[2002]23号9市政公用设施建设配套费建筑平方米109,525.30内政发[1999]12号二合计100,752.14(3)资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年,1-3年期固定资产贷款利率为5.40%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=(建筑安装工程造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×1/2=(1,309,424.61+100,752.14)×5.40%×3/2=1
8、14,224.32元(4)重置全价:重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=1,309,424.61+100,752.14+114,224.32=1,524,401.07元=1,524,400.00元(取整)3、成新率该建筑物2003
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