小户型住宅的供求分析

《小户型住宅的供求分析 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、小户型住宅的供求分析【摘要】近年来，在大中城市出现小户型住宅供不应求的现象，文章试图从需求与供给两个角度分析出现这一现象的深层次原因。【关键词】小户型住宅；需求；供给小户型住宅，一般指的是能够满足三口之家最基本居住需要的房子，一般指总面积在70平方米以下，住宅设计大多为一室一厅一卫或两室一卫的住宅。小户型住宅自2002年起在北京、上海等地“走红”以后，迅速红遍全国各大中城市，成为楼市的一个亮点。小户型住宅之所以能热销，源于其自身的一些特点：地段多处市中心繁华地段；面积偏小（25～70平方米）；总价偏低；功能齐全；配套设施及物业

2、管理周到完备；容易出租。本文试图从需求与供给两个角度分析小户型热销的原因。一、小户型住宅的需求分析近年来，随着我国市场经济的迅速发展，房地产呈现高速发展的势头。在大城市房地产市场上，随着普通百姓加入购房大军，相当一部分购房者因经济实力有限，因此形成了对经济实惠的小户型住宅的巨大需求。自2002年以来，在北京上海等大城市，小户型住宅出现了供不应求的现象，单价一再提升。比如，2005年南京河西项目“韵动汇”的小高层小户型住宅项目出现早早被抢购一空的销售记录，销售均价在5500元每平方米左右。小户型之所以能热销，是因为在房地产市场上

3、一直存在一批特定的小户型住宅需求者，具体来说有以下几种：初涉职场的年轻人、中低收入阶层、异地置业者、离退休的老人、投资需求者等等。初涉职场的年轻人、中低收入者限于经济能力，承担不起大户型较高的总价，因而购买经济实惠又能满足居住生活各方面需要的小户型住宅；异地置业者由于工作关系暂时居住异乡，作为权宜之计，选择购买小户型住宅，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报；离退休的老人则因为现在的家庭小型化，子女婚后大多与父母分住，因而父母也没有必要住大户型的房子；投资型需求者则是因为当前没有其他合理的投资渠道，银行利率太低，甚至不能弥

4、补通货膨胀损失，股票市场风险大，甚至在今年以前股票市场连续五年下跌，而房地产市场近年来价格不断上涨，未来几年来看房价还会上涨，这是因为中国的房价上涨是有背后巨大的需求支撑的，暂时不会有房产泡沫的破灭，这样由于小户型住宅有相对较高的投资回报，因而受到投资者的青睐。从长远来看，我国小户型住宅市场潜力巨大。中国城市人口每年增加1％左右，大约是1800～2000万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。此外每年大约有950万对新人结婚，这也构成了巨大的房地产市场需求，而大多的年轻夫妇如果不依靠父母资助

5、的话，由于他们工作时间不长，购买力有限，倾向于购买经济实惠的小户型住宅。此外，到2020年，中国的城市化水平将达到55%～60%，城镇人口将要增加到8～8.5亿，将有2.6亿农民从农村迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。而这部分从农村迁入城市的新市民，由于城乡长期的制度歧视以及机会的不平等等原因造成的农村居民的相对贫困，使得这部分新市民的住房购买力有限，大多可能选择租住小户型住宅或选择购买小户型住宅，因此也会构成小户型住宅的巨大需求。此外，随着国家户籍制度放开及城乡居民间流动限制的逐步减少，以及人口城市化速度的

6、加快，尤其是入城务工的年轻人越来越多，大中专毕业生的增加，而大中城市由于存在巨大的聚集效应而往往比小城市具有更大的吸引力，这样将会有更多的潜在的新市民会构成对小户型住宅的巨大需求。需要指出的是，房地产市场跟一般的商品市场有所不同。房地产市场具有很大的地域性，房地产和一般的商品市场上的商品不同，房地产不具有流动性，不能通过流动来拉平各个地区的房价。一般情况是：由于大中城市是经济政治文化中心，人口密集程度大，因此房价相对较高，小城市则由于人口密度小而相对价格较低。因此，小户型住宅由于自身的特点，在全国各个城市的受欢迎程度也不同。一

7、般规律是：小城市由于总体房价不高，居民有能力购买更大更舒适的大中户型的住宅，因此小户型住宅的需求相对较小；相反，在大中城市，由于房价很高，比如上海，房价在1万元以上，这样大中户型的总房价大多都在100万元以上，对于生活在上海等大城市的普通老百姓家庭来说，小户型住宅因总价低一点，而更受到欢迎。二、小户型住宅的供给分析尽管小户型住宅的销售情况很好，也有很多企业加大了小户型住宅的开发，但是开发商还是未将小户型住宅作为主力。其实，早在2002年以前，在房地产市场当中，小户型住宅也一直都有，但不是主推户型，只是楼盘中几款为数不多的调配户

8、型。近年来情况已经有很大改观，出现了一些专门开发小户型住宅的专业型开发商，比如南京的居易置业有限公司。从市场的反应看，小户型住宅的供给情况相对于需求而言，是不足的，表现在小户型住宅的每平米售价的持续走高，以及以小户型为主力推出的楼盘数量相对较少。以2006年上海官方网站“网上