国外（地区）住宅立法比较研究

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1、国外（地区）住宅立法比较研究[摘要]住房作为一种商品，其所具备的商品性决定了其无法摆脱市场资源配置作用的影响。然而，住房作为居民生活的必需品所具备的社会性以及市场经济自身的缺陷，则决定了住房权的实现必然要依靠政府的保障。而政府的保障，纵观世界主要国家与地区的经验，可以发现政府主要是通过财政政策、金融政策、公共住房的供应与管理政策等方式进行干预的，对这些政策的探讨则是本文的重点。[关键词]市场与政府关系住宅法财政政策金融政策公共住房的供应与管理政策一、市场与政府在住房保障上的作用——对市场与政府关系的界定住房作为一种特殊的物品，其具有“两重性”，即商品性与社会性。因此,作为商品的住房，其资源

2、的配置应由市场机制调节；但同时要看到住房的“社会性”，即住房问题关系到无数家庭基本的居住生活，对住房需求的满足，因此国家和政府有必要、有责任对住房事业的发展进行支持和干预。此外，住房市场作为市场经济的一部分，其自然无法避免市场经济天生的缺陷，而市场经济的这些缺陷，诸如滞后性、盲目性等等，也确实阻碍了住房市场的正常运行。而且，伴随着城市化，是对人基本权利保障的前提快速发展而居民区却出现收入普遍增幅不大、贫富差距加大的现状，也加剧了住房需求紧张的状况。为此，中低收入群体想仅仅依靠市场机制来解决自身的住房问题是不现实的，这就使得引进政府的干预与调节的机制成为必要。而政府作为一国经济的宏观调控者和

3、管理者，其担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，这也决定了政府，在住房市场上，理所当然的应成为构建住房保障体制的主体，而也惟有如此，才能有效地缓解与解决尖锐的住房矛盾。然而，需要注意的是强调政府作为构建住房保障体制的主体，并不意味着政府要完全取代市场机制的地位，更不是破坏市场机制。这首先因为市场机制仍然是供应与配置资源的最有效率的经济制度，因此市场对住房这种商品的配置，理论上是可以达到住房生产的可能性边界的。其次很重要的一个原因是，随着经济的发展，住房短缺的状况会在一定程度上得到缓解，而这种情形出现必然会在一定程度上推动住房市场化发展的进程，这也决定了市场要对住房资源的配

4、置起基础性的作用。所以，政府对住房市场的干预，不是破坏或取代市场机制的运行，而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场向正确的方向发展，可以说政府的这种干预与调控是对市场机制的补充与修正。通过上面的分析，可以明确在住房保障上，市场与政府的关系是：市场对住房资源的配置起基础作用；而政府则着重于修正市场的不充分以及市场自发调节所产生的不公正后果。二、政府保障住房市场正常发展的多元化措施但是，如何保证上述这种关系可以实现并有效运行，则是一个值得让人深思的问题。纵观世界主要国家与地区的经验之后，可以发现为了实现住房的公平和住房市场的稳定发展，各国与地区的政府主要是通过财政政策、金

5、融政策、公共住房的供应与管理政策等方式进行干预，这就是所谓的政府为了妥善协调其与市场在住房保障上的关系而实施的多元化措施。下面将对这些措施详细阐释：（一）公共住房法律制度公共住房发展较为成功的国家与地区，基本上都已经形成了比较完善的住房保障法律体系。在这一法律体系中，既包括宪法、民法等综合性法律中的诸多有关公共住房的法律条文，也包括以公共住房为主要内容的《住宅法》等专门性法律，还包括与上述法律配套的住房补贴法、住房金融法及住房租赁法等相关的单项法规。这些法律为公共住房事业的发展发挥了重要的作用，这表现在：为建立住房保障体系提供了依据；为公共住房事业的发展设立了明确的目标；规定了实现住房保障

6、的方式等等。纵观主要国家与地区关于公共住房的法律制度，可以发现有如下几大特点：首先，立法目的明确。除了在住宅法中开宗明义的首先指明“居民享有适当住房”这一立法目的外，还常常通过高位阶的法律来对居住权这一公民重要的权利进行规定和保护。其次，从内容上看，所调整的住房关系清晰。这些被纳入住宅法调整范围的住房关系包括：住房建设、住房分配、住房权属、住房租赁等等。再次，明确了住房保障的形式。虽然由于社会历史环境与经济发展阶段的差异，主要国家与地区的住房保障形式不尽相同，但仍可以总结出比较常见的三种形式：其一，是政府直接投资建设后出租给低收入群体的廉租房；其二，是政府直接投资建设后出售给中低收入群体的

7、经济适用房；其三，是政府通过干预放价或发放补贴，而使房价得以降低的商品房。最后，是充分重视司法在住房保障中的作用。在主要国家与地区的公共住房法律中，既有关于如何确定违法的规定，也有对违法现象如何制裁的规定。正是这些大量的具有司法内容的法律条文，构成了保障公共住房事业发展的最后屏障。（二）财政政策1、房租控制措施房租控制，简称“控租”（ControlRent），是指通过立法对各类房租，特别是对公共住房（低档住房）的租金，加