房地产需求收入弹性案例分析

《房地产需求收入弹性案例分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、课程：管理经济学案例分析报告（二）题目：需求收入弹性应用案例班级：2011春季班第2组组长：刘芳执笔：赵延康成员：扈琮琮赵玉娟王绪强二〇一一年五月自1998年住房制度改革以来，中国房地产市场出现了“价涨量增”的局势，近年来，甚至出现了“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一片”的奇怪现象。对此，经济界不少学者用房产不是普通商品而是一种随着价格上涨销售量增加的特殊商品予以解释。房地产除了耐久性、异质性、相对缺乏弹性，在消费（使用）过程中，还能给持有者“居住”的消费需求满足外，还能给其带来“保值增值”的投资需求的满足。一、房地产需求分析我们先从消费者需求因素进行分析：1、商品的性质：房地产

2、市场和其他商品市场有本质的不同，其中最重要的差别是房地产产品在地理位置上的固定性。房地产市场是分散化、本地化的、由相关市场组成的市场。房地产产品不是标准化的商品。市场的细分过程可以以某些消费者特征为基础进行。首先可以按照年龄、性别等人口统计特征对市场进行细分，其次，也可以按照消费者的经济特征对市场进行细分，其中最重要的经济特征是消费者的收入状况。再有，消费者的心理特征也可用于市场进行细分。可以按照消费者的态度、偏好、品味和行为将其划分不同的人群。另外根据消费者的心理特征，还可对具有相同收入和年龄的消费人群做进一步的划分。房地产市场是有两类不同的参与人群构成的。一群是市场的需求方，

3、由那些能够并愿意购买商品的个体组成，表现为市场中的消费者。另一类人群是市场的供给方，由那些能够并愿意生产、制造用于销售的产品的个体所组成。每个房地产子市场都具有各自不同的且独特的需求和供给特征。房地产产品的价格可能从0元至某个有限价格不等。在每个价格水平上，会有不同数量的家庭对此产品产生兴趣。此种价格—数量关系表示在下表中。在交割的价格水平上，例如图中的PM点，没有任何家庭对此种住宅产生兴趣。在0元价格水平上，社区中家庭中愿意且能够购买的住宅数量较大，表示为QM点。在0价格水平上的需求数量并不是无限大，是因为其受到一些因素的限制：（1）家庭的总数量是有限的；（2）有些家庭会因为面

4、积太小、价格太低或者离工作地点太远，而不愿意购买此种的住宅；以及（3）即使住宅的购买价格为0，有些家庭也无法负担拥有住宅所有权所需缴纳的其他费用。在曲线两端点间每个可能的价格水平上，会有一定数量的家庭愿意且能够购买此种住宅。例如在PA价格水平上此种住宅的需求量为QA。而当价格降到PA水平以下，住宅的需求量就会增加，因为有更多的家庭愿意且能够购买此种住宅。需求关系可以简单表示为可能的价格与需求量之间的反比关系。如果价格下降，需求量就会增加。QM价格数量PMPA0QAA2、替代品。每一种类型的房地产都有若干种替代品，因此每种类型的住宅都会替代品市场变化的影响。考虑某种特定类型的住宅，

5、称为X类住宅，其替代品为前提及的其他可供选择的住宅类型，统称为Y类住宅。当这些住宅替代品的价格因为其子市场供给或需求发生变化而上涨时，X型住宅的需求就将增加。这是因为Y型住宅价格的上涨导致某些消费者由于收入或贷款方面的考虑，无法接受此类住宅，因此，当Y型住宅的价格相对于X型住宅上涨时，某些消费者就会从Y型转向X型住宅，从而导致X型住宅潜在购买者数量的增加。X型单元需求的上升3、住户的年龄构成：不同年龄段的住户倾向于选择不同类型的住宅。年轻的住户，即18-30岁年龄段的住户倾向于租住住宅，而中年住户则倾向于选择购买住宅。随着时间的推移，住户的年龄构成也会发生变化，单身住户因为婚姻而

6、形成多人住户，年轻住户成为中年住户，这些伴随着时间推移所发生的变化都会改变未来的住房需求。此外，住户从一个地理区域到另一个地理区域的搬迁也会造成两地年龄构成的变化。一般而言，户主为年轻人的住户以及单身住户搬迁的几率更大，因此，搬迁目的地出租单元和小户型住宅市场的需求将增加，相应地，迁出地此类市场的需求将下降。4、住户收入：确定收入变化对房地产市场的影响需要两个步骤。首先，分析人员必须明确收入的类型，在此基础上才能确定其变化对需求曲线的影响。大部分住户的收入来源于工薪。随着收入增长，低等级品德需求将降低，中等级的需求可能上升或降低，而高等级的需求将增加。消费者从一个子市场进入相邻的

7、一个更高档次的子市场，这种变化表现为代表更高品质的住宅子市场的需求增加，同时较低品质子市场需求降低。但在某一特定的住宅子市场中，通常不会因为个别消费者购买住宅绝对量的增加而导致需求的增加。当收入水平提高到之前的两倍时，一般的消费者并不会在城市北郊购买两栋二手、中等规模的独户独栋住宅，而会在相同区域购买更大的住宅或新的住宅，或者将多余的钱转而其他地理区域购买第二居所或度假居所，而这已经属于另一个子市场的范畴了。5、信贷情况：房地产商品的一个经济特征就是，其价格通常是一般消费者年收入