房地产开发企业成本的核算

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1、房地产开发企业成本的核算第一节　开发成本概述房地产开发企业在其生产经营的活动中发生的费用有两部分：开发成本和期间费用。应当合理划分期间费用和成本的界限。一般来说，开发成本应适用配比性原则，把发生的各类开发成本经过归集和分配后，计入所开发的产品成本。期间费用由于很难分配到各个成本项目中，则应当直接计入当期损益。一、开发成本的构成房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，按照其开发的产品的类别而言，主要包括地产和房产，因此开发产品成本按其用途可划分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。1．土地开发成本

2、。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2．房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本。指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。按照成本支出的用途不同，房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑

3、安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用。具体而言，各类成本主要包括以下的内容：1．土地征用及拆迁补偿费。此类成本包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2．前期工程费。此类成本包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、清理平整建设场地）等支出。503．建筑安装工程费。此类成本指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。如果企业以出包工程的形式进行施工

4、建设，建筑安装工程费就是房地产开发企业支付给承包单位的建筑安装工程费；如果以自营方式进行，建筑安装工程费则是房地产企业为进行某一项工程的开发所发生的直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用和间接费用的总和。4．基础设施建设费。此类成本包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。其中，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明工程，通常称为“七通”。5．公共配套设施费。此类成本指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔

5、、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6．开发间接费用。此类成本是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。7．其他开发费用。此类成本包括企业为开发产品而发生的应诗篇开发产品成本的以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等。房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，诗篇开发产品成本。但在实际

6、工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用，可直接并入企业的管理费用。二、开发产品成本核算对象的确定50合理确定成本核算对象，是正确组织企业开发产品成本核算的重要条件。开发产品成本的核算对象，就是在开发产品成本的过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。成本核算对象如果划分过粗，不能反映独立开发项目的实际成本水平；如果

7、划分过细，则会增加许多间接费用的分配，增加核算工作量，并影响成本的准确性。由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因此，在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工联合体等因素来进行。其一般原则为：1．一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概算（预算）和施工合同的完成情况。2．同一处开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施

8、工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化核算手续。3．对个别规模较大，工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部各有关部门，以统一成本核算口径。