业主拖欠物业费问题研究

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1、业主拖欠业务服务费问题研究摘要：在物业管理服务行业快速发展的同时，伴随的却是业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。比较典型的是业主由于各种理由拖欠物业服务费而引发的与物业服务企业之间的矛盾纠纷。本文以业主与物业服务企业最激化的矛盾为主轴，立足于理论层面，就物业服务合同中最突出的物业服务费纠纷进行论述，并提出相应的对策和建议，从完善法律、规范物业服务企业、制定拖欠物业服务费解决机制等方面结合我国当前物业管理服务的具体情形，研究解决拖欠物业服务费纠纷的对策，为我国物业管理服务法律问题的完善提供一些思路，真正做

2、到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务业的健康发展，实现居民生活的“长治久安”。关键词：物业管理费；现状；原因；建议第一节我国拖欠物业服务费的现状一、我国目前拖欠物业服务费的基本情况我国的物业管理起步很晚，直到20世纪80年代初期才由香港引入。如今，物业管理随着房地产开发市场的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为房地产业发展的重要组成部分，同时也成为与群众生活水平密切相关的新型服务业。然而由于物业管理行业的不成熟、不规范，以及法律法规的不完善等多种因素，物业服务纠纷激增，这其中因物业服务收费

3、引发的纠纷则占据主要地位。在我国，由于物业服务收费引发的矛盾已经成为社会关注的热点，成为媒体曝光的聚焦点。在实践审判中，由于业主拖欠物业服务费用引发的矛盾冲突是目前物业管理服务行业最主要的问题。例如上海市静安区人民法院2008年受理的153件物业服务纠纷案件中，就有142件是物业服务企业起诉业主拖欠物业服务费，占受理案件的92.81%，因业主不满物业服务企业的管理服务拖欠物业服务费引发的纠纷占受理案件总数的近60%。据国内某知名网站在线调查，当被问到“如果对小区物业的服务感到不满，你会采取什么方式解决”

4、时，在6251名被调查者中有56.8%的人选择会采取“拒交物业服务费”的方式，选择“更换物业公司”和“集体抗议”的也分别占26%和14%，而选择“协商解决”的仅有不到4%。由上诉调查可知，目前我国小区业主在对物业服务企业存在不满时，所采取的最主要的解决方式就是拖欠物业服务费用，因为与采取诉讼或者通过协调机制解决问题相比起来，这是最直接最方便的办法，但事实上却无法真正有效地解决业主所面临的问题，只会使矛盾逐渐升级。二、我国拖欠物业服务费问题的原因分析1.物业服务费定价缺少业主参与当前居民普通住宅物业服务主

5、要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中，许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。在实行政府指导价的物业服务项目上，物

6、业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业服务费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定，政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价，

7、业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上，业主几乎很少参与服务费定价。首先，在前期物业管理阶段，业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价，没有机会表达自己的意志，更不能讨价还价。其次，由于一系列复杂的原因，很多小区撤换前期物业公司困难重重，业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业服务费定价

8、。2.物业管理服务相关法律法规不健全物业管理这一概念是在20世纪90年代中期才引入我国的新兴事物，所以在物业工作的开展中存在大量的问题，容易引发矛盾冲突，造成物业各方的极大困扰。我国现行法律法规不完善，缺乏系统的体系，加之物业管理服务工作中所存在缺陷和漏洞，为物业纠纷的产生提供了人为的环境条件。我国关于物业管理服务的法律法规不健全，所以在物业管理服务的实践操作中就缺乏系统规范的理论体系的支撑。其次，我国现行的物业管理法规、规章笼统且过于原则