上海商铺租金分析调查

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1、上海商铺租金分析调查 2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上副中心商业区商铺超过8元/平方米/天城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求价格一路攀升目前销售均价已达万元以上。商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业项目由此形成了一个“交通商业”的商业形态。轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝

2、山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后可以增加25万人次的日均客流使目前65万人次的日均客流逐步增至90万今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计进入2005年沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸上海外围区域不断涌现一些大规模的社区给投资者带来了前所未有的商机随着大型楼盘商业项目开发日益成熟社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺由于受市政规划等限制未

3、来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高但升幅不会很大这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。售价继续走上升通道今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌

4、交错但总体向上的趋势不变。2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和市区土地供应总量的减少市中心商铺尤其是沿街商铺将会变得炙手可热。因此一些市中心的商业改造力度将有所加大使其商业配套更为完善得到进一步的发展。按照《上海市商业发展行动方案》推算上海未来商业物业总保有量将在2400万-2500万平方米之间预计这个数量在2008年前可能就会达到。城市化的进一步深入将掀起城市边缘商业地产的新一波高潮在2005年下半年以及2006年初将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。租金向上攀升2004年特色商业街租金价格飙升迅速上海市级商业街市的商铺租金价格基本保持在

5、原每天每平方米38-48元内但周边横向路段上的商铺借其环境上的优势和特色专卖街的形成定向消费人群的集聚个别商铺的租金价格飙升。比如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店成了一条吸引时髦人士的特色购物街。据有关调查发现这条路上的最高商铺价格已经达到每天每平方米56元。据悉卢湾区雁荡路休闲街2000-2004年的年租金增长率为12.5吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均达16.7徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为22.2新天地更是高达100。社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民巨大稳定的消费群体给了社区商铺

6、经营者稳定的客源社区又是一个消费型的生活圈因此商铺在经营上会非常灵活自营或出租皆可经营内容也较广泛可根据自身实际情况和周围环境需求“量身定做”经营内容且营业收入稳定租金收入的持续时间也较久因此投资回报稳定。上海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本满租由于没有大型新铺面的集中投入市场一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元/平方米。如淮海路旺铺租金达每天40--52元/平方米徐家汇旺铺租金为每天25--30元/平方米南京西路旺铺每天20--28元/平方米左右。据分析目前上海的商铺市场呈现三大结构性供需矛盾:一是开发商指定的楼盘开发规划与上海商

7、业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在发展商开发理念与上海商业发展的形势脱节开发出来的店铺大多只适应杂货店、五金店、小型百货店等已逐渐被替代的传统商业业态的需要而现代商业业态需要的便利店、专卖店等新兴的需要被不同程度的忽视二是开发商缺乏相应的商业知识不了解不同商业业态对于商铺使用的不同需要三是缺乏统筹规划导致商铺布局不合理部分区域商铺过于密集部分区域商铺又难以满足居民的生活需求。服务业态的盈利能力加强流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据在行机构2004年中旬对上海休闲餐饮主题街市专门调查反映上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升1998年上海休