对农村住房抵押存在的问题及解决对策的分析

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1、对农村住房抵押存在的问题及解决对策的分析摘要：近年，我国一些县市出台了农村住房抵押贷款方面的地方性办法及实施意见，想方设法破解农民融资难的问题，为促进农民增收致富，加快各地城镇化和新农村建设。但集体土地使用权流转、抵押的问题一直困扰着农村经济的发展。农村产权制度的改革和创新成为执政者必须要破解的问题，只有“盘活”土地资源，让农民分享土地“红利”，才能利于中国经济稳速发展，才能提升国民的消费能力，才能成为我国新的经济增长点。关键词：农村住房抵押问题解决对策农村集体土地上的农民住房是农民最重要财产之一，如何充分发挥它的财产性作用，直接影响到农村经济的持续稳

2、步发展，本文对农村住房抵押存在的诸多问题进行分析，并从需完善相关的法律法规、普及农村住房登记发证、制定相关的管理办法、规定以及建立完善配套服务体系等方面提出解决对策的分析。一、对农村集体土地房屋抵押问题的法律分析1.农村集体土地上可以依法登记的房屋8依照《土地管理法》的规定，可以在农村集体土地上建设房屋的土地有乡镇建设用地和宅基地，其中乡镇建设用地主要用于建设乡镇、村办企业用房，宅基地则用来建设村民住房。根据《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其它集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。2.农村

3、集体土地上可以依法抵押的房屋《物权法》第一百八十三条规定“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。《担保法》第三十七条第三款也做了同样的规定，这说明，在现行的法律法规方面，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设立抵押，从法律意义上讲，是否允许村民住房抵押还尚无法可依。二、对农村住房抵押存在诸多问题的分析1.农村住房登记发证的问题8根据房地产相关法律法规，房地产抵押登记应当提供房屋所有权证、土地使用权证，两证齐全是必备条件。但目前农村的情况除了主要乡镇所在地集体土地房屋所有权证及

4、土地使用证的发放率较高外，下面各自然村及偏远村房屋发证率还是较低的，甚至整个村都未发放过房屋所有权证。这里的原因是多方面的，除了以往政府部门不够重视以及村民积极性不高外，还存在二大问题：一是因一些旧房子法定手续不完备无法办理登记；二是目前农村建房违章之风盛行，由于近年农村建房审批控制相对较严，村民未经审批擅自拆改建、扩建、甚至违法在自留地、耕地上建房，这些住房未经审批无合法的批建手续，因此都无法办理房屋登记发证。2.法律法规方面存在的问题《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：㈡耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除

5、外”。《担保法》第三十七条第二款也做了同样的规定。在现行法律框架下，如果同意宅基地上的农村住房抵押是否存在跟现行法律条款存在矛盾的问题。据了解目前我省乃至全国很多地方都在积极探索农民住房抵押融资的问题，抵押权实现时涉及到宅基地使用权的流转，受让人想突破房屋所在地农村集体经济组织成员的范围，目前与法律法规是相冲突的。3.抵押权人实现抵押权时抵押房屋变现的问题8《土地管理法》、《房屋登记办法》对集体土地房屋转移有严格的限制。《房屋登记办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，除法律、法规另有规定外，房

6、屋登记机构应当不予办理”。因此如果村民住房抵押后，借款到期无法偿还，抵押权人为实现抵押权而处置所抵押的住房，受让人必须是房屋所在地农村集体经济组织成员，范围作了限制，使交易受限，抵押物能否顺利变现，关系到抵押权人的利益能否得到保障。4.抵押的房屋处置后，农民面临有无居所的问题《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由于涉及抵押，必须要面临出现抵押权实现的问题，被抵押的宅基地上的房屋是村民唯一住房，被处置后，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。三、解决农村住房抵押问题对策的分

7、析1.需从法律层面对相关法律法规的修改与完善随着我国市场经济的不断深入发展，需要更为完善的法律法规为经济保驾护航，《土地管理法》、《担保法》等法中涉及集体土地的相关条款应该得到修改与完善，让农民住房财产权抵押、担保、转让有法可依。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。这说明中央政府高度重视农村宅基地制度改革，明确了改革方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，探索增加农民财产性收入渠道。国土

8、资源部也表示近期正在研究准备出台农村宅基地有关政策措施，相信政府的高度重视，在法律体系上能够得