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时间:2018-05-23
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1、房地产开发企业成本管理分析摘要:房地产企业的开发成本不仅关系到盈利水平的高低,还体现着企业的战略思想、核心竞争力、经营理念、社会声誉及社会责任的强弱。房地产开发企业只有通过挖掘企业潜力,将全面成本管理贯穿于开发过程中的整个价值链,有效地进行成本预测和确定目标成本,才能最大限度地降低房地产开发成本,增强企业的核心竞争力,使经济效益与社会效益达到最佳。关键词:房地产开发全面成本管理成本控制经济效益房地产企业而言,房地产开发的数量、质量、成本、利润以及对环境的影响是其必须考量的问题,这不仅关系到自身的经济利益,更涉及到所应承担的社会责任。房地产市场是我国GDP的主要支撑点之一,同时
2、也会影响与此相关行业的发展,如涉及金融业的房地产抵押,涉及中介服务的房地产估价、经纪、物业管理等,这为房地产开发企业提出了一个亟待解决的问题,即如何在保证房地产增量的同时,带动相关行业的良性发展。笔者认为,加强成本管理是解决这一重要问题的核心办法。一、价值链体现房地产企业的核心竞争力10在市场经济条件下,企业之间的竞争是整个价值链的竞争,波特的观点印证了价值链在企业竞争中的地位,即消费者心目中的价值由一连串企业内部物质与技术上的具体活动与利润构成,当与其他企业竞争时,其实是内部多项活动的竞争,而非某一项活动的竞争。如果企业的竞争优势没有体现在整个价值链中,将呈现“跛脚”的状态
3、,当优势难以弥补其劣势时,或其劣势正是竞争企业的优势时,极有可能在市场竞争中步履艰难,其优势的发挥也将受到限制。虽然企业价值的增加有内在价值和外在价值外之分,如果将其概括为价值链,可以将其分为基本活动和支持性活动,基本活动贯穿于企业的整个供、产、销及售后服务,支持性活动包括计划的制定、人力资源管理、财务管理、研究与开发等。在这些活动中,每一项活动都关系到企业的竞争力,都应该上升到战略的高度加以考量。房地产企业在开发过程中,要善于培养在价值链的关键环节上的核心竞争力,在形成“拳头竞争力”的同时,在成本管理方面树立系统控制观念,从原材料供应商直至产品的最终消费者,从开发设计到售后
4、服务,都要上升到战略的高度将其所涉及的活动及社会资源进行有效整合,分析如何全面、系统地利用好自然资源和社会资源。这样才能实现对成本的有效控制,并使之降至可控、合理的范围内。二、成本效益原则是规避成本三维不确定性的有效手段10不合理的时间、单价和数量对房地产开发企业而言将产生难以估量的成本,主要表现在工期的长短、工程造价的高低及工程项目的大小。当三维特性难以控制时,企业将面临巨大的风险。为有效地控制成本,采用科学合理的应对方案,应遵循成本效益原则。企业面对三维特性带来的控制风险,不能面面俱到全线抵御,应自始至终贯彻重要性原则,集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出现大
5、问题的关键点。在讲求重要性的同时,也应遵循例外管理原则,要格外关注各种重要的例外情况,如对脱离标准的重大差异、发生超出预算的支出等应加大控制力度,在调查研究的基础上严格加强审批手续等;而对正常的费用支出,应本着从简的原则,尽可能降低控制成本。三、基本环节成本管理是全面成本管理的核心加强对每一个房地产开发环节的成本控制,能充分体现全面成本管理的内涵,将成本控制在定额范围内或成本预期内,从而实现企业经济利益最大化的目标。(一)项目投资决策和设计阶段的成本管理10在这一环节不仅要建立投资集体决策机制,关键是要严格遵循投资决策程序,从投资可行性报告的审议到投资估算的审查,必须严格执行
6、决策程序,必要时可以采用一票否决制来呈现决策程序的严肃性。尤其是在目标地块的价格以及未来经济利益的流入等方面,公司财务部门应提供科学合理、符合客观实际、充分详实的分析与评价。虽然该环节的可行性研究费、规划设计费、市政设施配套费、环评费和异地绿化费等标准,在不同地域有所不同,但这些费用均可控,因此在符合政策的前提下,尽可能降低相关成本是可行的。(二)土地取得成本的管理作为资源的土地是房地产开发企业赖以生存和追求经济效益的核心利益所在,加强土地成本的控制和管理旨在降低土地资源的取得成本,充分发挥和挖掘土地资源的最大价值,在增加其性价比的同时,为企业创造更大的财富。在该环节,可控费
7、用包括:土地使用权转让费、拆迁安置费、提前搬家奖励费、菜地建设基金等。不可控费用包括:失业生活补助费、社保费、土地使用权工本费和契税等。在控制和管理好可控成本的同时,控制土地资源取得成本是重中之重,而其关键在于如何降低资金成本,如果能够延期付款或分期付款则是最佳决策。(三)规划与勘测设计成本管理10房地产开发项目的规划与勘测设计工作,不仅涉及到相关费用的高低,还将对招投标及项目施工产生巨大影响。因此,在规划设计环节进行成本控制是实现全面成本管理的关键。该环节成本控制与管理的途径不仅要建立并遵守方案图纸会
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