房地产企业税收若干问题皱议

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1、房地产企业税收若干问题皱议　　摘要：房地产企业为我国经济建设发展的核心支柱，同时承担了较大的税负压力。为此，应科学应用税收筹划，进而有效的规避涉税风险，令企业提升盈利水平。本文就房地产企业实施税收筹划展开研究，对提升核心竞争力，创设显著效益，有重要的实践意义。关键词：房地产企业税收中图分类号：F293文献标识码：A一、房地产企业实施税收筹划科学必要性10一般来讲，企业实施税收筹划为其依据税法标准以及契合相关意图的基础上，对纳税人管理经营、实际投资行为、具体筹资管理以及分配展开筹划，进而得到最大化的涉税收益，令企业纳税人从事最科学、最优质的财务管理工作。房地产企业，基

2、于商品的复杂性、建设规模庞大、持续周期较长，需要投入较多资金，具有一定销售风险，进而令其开展税收筹划凸显出重要的意义与作用。开展该项工作的必要性在于可令房地产单位面临的税收压力有所减缓，提升其综合竞争力。通过资料调查研究不难发现，目前我国该行业涉税种类多样，开发前期便需要承担耕地以及契税，建设开发环节则需要承担营业、印花税、相关附加税种以及土地使用有关税费。销售环节则需要交纳营业税、增值税、所得税、房产税等税种。较多的税费种类令房地产负担的成本税费大大增加，做好科学筹划，则可令其节约开发建设成本，实现良好的盈利目标。另外，合理的税收筹划对房地产企业开展财务管理工作极

3、为有利，可提升其会计核算总体水平，节约税收开支，提升资金应用效率。二、我国房地产各个环节税负负担现状1、房地产取得环节税种设置与税负水平房地产取得环节主要是开发征用土地，涉及到的项目不多。开发企业取得土地时应缴纳契税和耕地占用税，还有土地开发费等。税费的占总房价的75％，可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。2、房地产交易环节税种设置与税负水平10房地产税收集中在销售方面，在该环节设置了大量的主要税种。一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。在房地产交易行为中销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花

4、税以及教育费附加共6个相关税费。在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房屋所有权证费、商品买卖交易手续费等。另外，由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性，一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利转嫁到购买方身上，使得购买者必须付出高额代价，许多应有政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品，也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。由此可以说，这一环节的税负水平相对最重。3、房地产保有环节税种设置及税负水平一般而言，房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。在房地产居住行为中，现行税制的涉及的税种非常

5、少。主要有房产税和城镇土地使用税。在这一环节，税负负担相对集中，该环节税种少，减免范围广，主要是针对企业与个人生产经营用房而征收的；名义税负水平明显偏低且免税范围极大，目前为止，房地产居住行为基本处于无税负状态。10在房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费，承租方涉及到印花税。这一环节税收负担主要集中在出租方，且名义税负较重，为此，国家曾出台相关优惠政策，降低了出租行为中的主要税种的税率水平。降税后，个人出租房屋的综合税负水平比原来大致降低了五至六成。在房屋租赁中存在着的一个重要问题是

6、，许多城市尤其是一些大中城市，房屋租赁情况非常普遍但相关税收收入却非常少。这些大量的需求却形成了一个税收方面的巨大的隐形市场，形成了租赁市场规模大而税收收入规模少的局面。分析其原因，不是由于税负水平设置过低，而是由于税收征管难度过大，税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况，即使能够做到也很难判断其真伪，使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，造成实际税负水平过低，使得房地产租赁环节的税收形同虚设。三、房地产企业税收筹划实践策略1、营业税筹划房地产企业进行营业税筹划阶段中，应科学的划分纳税主体，令代收代缴有关税费实现合理分开。具体来讲，房地产单位应将有关服务性质的

7、费用，例如煤气初装费、物业费进行独立分割，通过组建公司，进而就各个业务依据相应的营业税交付。这样便可节约营业税具体税额。另外，房地产单位应依据不同的业务种类单独签署合同。例如对于出租房产，其税费基于百分之十二的标准进行征收。实际上，在收取租金的阶段中，通常包括代收垫付的费用，例如维修管理经费、水电费等。针对该类代收项目应通过单独签署合同，进而令房地产企业总收入中的计税依据合理下降。2、土地增值税筹划10土地增值税为使用权转让、建筑工程获取增值收入的部门缴纳的水中。房地产单位承担土地增值税呈现出固有特征，即将房产转让获取增值税视为具体的征收对象，其波及面较为广泛，