中药材产业公共技术服务平台项目分析报告

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1、第一部分总论1.1项目名称及选址条件中建小商品城项目地产开发讲究地段，地段，还是地段。可见项目选址的重要性。物流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方，但是还是不同于单纯的地产开发。比如，项目选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村，更多应当选择在城郊。　　如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流地产项目建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。　　物流地产项目选择在城郊，不仅仅考虑了土地成本。我们认为，物流项目选址，一般会考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素……　　物流地产项目是实现物流企业办公、货

2、物集散和运输等服务活动的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产项目能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流地产项目具体选址应遵循以下5大基本原则：　　交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方62建设物流地产项目，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。  城规导向原则。物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等　　诸多服务环节，占

3、地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。　　地形导向原则。物流地产项目占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展，产品物流量将增大，可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要求。因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。　　经济适应原则。物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。　　设施配套原则。物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。1.2

4、主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供公司进行投资决策。62项目论证主要内容包括：成都市宏观经济与房地产市场研究、成都市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.3项目主要结论及建议根据对成都市北三环X亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：1．项目地块目前位于城市北面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着新绕城高速环连线接通，未来的整个地块区位优

5、势非常明显。2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为成都未来5—10年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于成都的城市运营建设以及公司在地产多元化的发展战略起到标杆作用。3．项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达X亿元，对土地进行开发建设，收益更高。4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。5．成都市政府2008年重点推出项目“国际商贸城”，项目发展状况良好。成德南高速、成都新绕城高速公路连接形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“中建小商品城”项目理想的进驻地。62第二部分宏观经济2

6、.1成都市城市概况2.1.1地理位置概述一个处于大西南经济合作区的交汇节点的城市项目所在城市——成都，天府平原门户，四川省省会。位于中国华西地区东部，成都平原腹地，古为蜀国地，秦并巴、蜀为蜀郡并建城，汉因织锦业发达专设锦官管理，故有“锦官城”之称，五代蜀时遍种芙蓉，故别称“芙蓉城”，简称“蓉”。成都约在公元前5世纪中叶的古蜀国构筑城池，三国时期为蜀汉国都。巴蜀文化在这里留下了丰富的历史遗迹。成都境内地势平坦、河网纵横、物产丰富，非常适合农业生产，自古就有“天府之国”的美誉，并由此催生了繁荣商贸业。北宋年间在成都出现了世界最早的纸币“交子”，官府在成都设立了世界最早的管理储蓄银行“交子务”

7、，这些都表明成都当时商业的繁荣程度。时至今日，成都依然是中国西南地区经济、科技、文化、教育中心之一。62成都市区位优势明显，交通便利快捷。公路2013年末公路总里程22514公里，其中高速公路592公里。全年新改建公路2050公里。年末全市机动车拥有量338.6万辆，比上年末增长11.3%；其中私人拥有汽车213.9万辆，增长18.8%。[成都市主城区设有13个客运中心：成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运中心、成都城东