上海老厂房改造困局

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1、江场西路22号项目因产权等问题，目前被要求整改。上海海远投资管理有限董事长庞焕泰最近非常烦。自从2012年底接手闸北区江场西路220号的老厂房改造项目以来，他联合多位股东，先后投入数千万元对厂区整体规划和改建，试图将其打造成为“国家级市北高新园区的一个亮点”。如今，工程将竣工，招商工作也顺利，只待开业，但庞焕泰意外地收到了“园区内存在违法建筑”的通知，要求暂停一切施工，并且整改。为此，他不得不处理银行停止贷款、签约业主退租索赔、投诉者的经济补偿、新建建筑不予验收办证等一系列麻烦，企业面临资金链断裂甚至倒闭的苦境。记者现场看到，园区内两栋新建大楼的大门紧锁。“我的事情具有典型性。”庞焕

2、泰表示，几乎所有上海老厂房的改造都面临搭建“违法建筑”问题，数量相当庞大，涉及到的产值恐怕达千亿以上，“如果不解决类似的问题，恐怕上海市推进老厂房改造工作，难以如期完成”。《国际金融报》记者了解到，截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里。目前，上海市已经研究决定将工业用地控制在500平方公里以内，这意味着将有超过300平方公里的工业用地要被减量、拆除或复垦，或者转型为其他建设用地。如何理顺工业老厂房的改造流程以及完善相关的政策配套，不仅有利于盘活存量工业用地，对于推进当前产业结构调整的发展战略也有重大意义。老厂房新用途由于上海农用地储备并不充沛。因此，在盘活土地

3、存量上，上海的工业用地是主力，上海国资委[微博]旗下的企业占有上海土地总量10%以上的老厂房迎来新开发局面谈老厂房的改造问题，还得谈谈老厂房的由来。作为一个工业城市，上海的历史源远流长。上世纪二三十年代，上海成为了民族资本的集聚地，如今的苏州河地区曾是上海最繁华的工商业中心之一，被誉为“华界工厂发源大本营”。1949年之后，这些工厂大多转移到上海国企的手中，其中大部分工厂被安排在闸北、虹口、杨浦等老工业区。改革开放以来，随着产业结构调整，传统工业制造业不断萎缩，上海的“老国企”陷入了经营困境，曾经辉煌的工厂停工，甚至被废弃。上海究竟有多少被废弃的老工厂？中国房地产数据研究院执行院长陈

4、晟曾向媒体透露，上海国资委[微博]出资监管企业的土地总量不少于660平方公里。如果数字属实，这意味着，上海国资委旗下的企业占有上海土地总量的10%以上。一边是老厂房“占用”大量土地，一边是上海建设用地“捉襟见肘”。2013年底，上海建设用地3070平方公里，约占全市陆域面积45%。距离2020年3226平方公里的“终极规模”，只剩下156平方公里的增量空间。上海市规土局副局长岑福康曾表示，“上海建设用地总规模接近规划天花板，新增用地空间非常狭小。”与其他省市不同，由于上海农用地储备并不充沛。因此，在盘活土地存量上，上海的工业用地是主力。正是在这样的背景之下，上海开启了利用工业用地发展

5、现代服务业的“腾龙换鸟”之路，而工业老厂房改造就是其中的一项重要途径。庞焕泰告诉《国际金融报》记者，早在十余年前，已有投资者对闲置的工业厂房进行改造。当时并未出台具体政策，所谓的“改造”也只是对老厂房外立面进行简单的整治，直接作为仓库出租。2006年或许是分水岭。从那一年开始，庞焕泰明显感到政策在逐渐放松，进入这一行业的投资者越来越多。直到2008年，上海市出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，明确指出“积极利用老厂房，促进现代服务业健康发展”。两种改造模式一种是简单整治外立面后即对外出租；另一种是对整个园区进行重新规划和建设。后一种模式投入大、耗时长，

6、但使用情况和经济效益较好老国企的老厂房自此找到了一条摆脱历史包袱、转型重生的路。以江场西路220号项目为例。《国际金融报》记者查阅厂区以前的照片发现，改造之前厂区内建筑物大小不一，房屋渗漏现象严重，有些房子属于无证搭建。其产权方上海服装进出口物业部经理马哲表示，因为之前无财力对厂房进行整体改造，只能靠低层次出租来补贴下岗工人。厂区内，不仅有小仓库，还有盒饭加工点，整个厂区脏乱差。2012年，庞焕泰所在的投资管理接手了这一项目，邀请设计对园区进行重新规划和建造，拆除了厂区中原有的36栋建筑，面积约1万平方米，其中无证建筑面积7000平方米。对有保留价值的一栋楼进行外立面改造的报建，对拆

7、除了无证建筑按临时项目报建，对拆除的有证建筑则完全按法律法规取得了相关批文。“作为投资者，为了获取好的环境，自拆了那么多无证面积，必定会增加一点面积，以平衡一下投资回报。”庞焕泰告诉《国际金融报》记者。《国际金融报》记者了解到，目前存在两种老厂房改造方式。一种是简单整治外立面后即对外出租；另一种是对整个园区进行重新规划和建设。两种改造模式所产生的经济效益不尽相同。资料显示，截至2014年9月，上海市静安区现存丧失原来产业功能的厂房共52处。其中33处使用情