共用配套设施设备维护与管理

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时间:2018-05-20

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1、第五章共用配套设施设备维护与管理一、基本要求:1、建立健全共用设施、设备管理规定,维护保养办法,运行管理制度,安全操作规程和应急操作预案等规章制度,并对应急操作预案每年至少演习1次;2、建立完整的设施设备的档案资料,设施设备标识应齐全;3、由专业人员负责制定管理和实施保养计划,记录设备运行保养维护记录,按规定持合格证上岗;4、设备用房内照明符合相关规定,使用警示标识完善,墙面平整、干燥、没有污迹,地面平坦、干燥、防滑、无积尘,物品摆放整齐,无杂物,设备运行防护无缺陷,消防灭火设备(或器件)的功能有效,其配备符合相关规定;5、对设备设施的停机维修保养,尽可能安排在不影响客户、客户的正常使

2、用时间段内进行,并提前告知客户和客户;6、物业服务区域或者公共道路、场所等,禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品。二、供配电设施:1、日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护,保持设备完好,并有临时应急用电管理措施,值班技术员每天巡视检查2次并有记录,每季度清洁保养一次强电井及井内设备;2、高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好;配电回路标识清楚;各回路电流在额定范围内,三相不平衡电流不超过25%;3、发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态,配备的两套主备用启动蓄电池按每1个月轮换使用一次,启动蓄电池每2年更换

3、一次;4、在紧急情况下,发电机组在15秒钟内启动,发电机组储备油料满足机组满载运行8小时需要;5、功率因数控制器功能完好,设备运作灵敏、可靠无损坏,补偿控制器手动、自动切换有效,补偿电容完好,相间绝缘电阻大于1MΩ,功率因数不低于0.9。三、给排水设施:1、日常维护水泵运行无异响,无异常震动,水泵轴无滴漏,盘根接合器处无积油泥,各阀门无生锈,运作正常可靠,变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查,保持设备干燥、无灰尘;2、每天检查供水设备1次,每季度对水泵润滑部位加注润滑油,每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆,每年保养水泵,保证二次供水正常,泵房整洁;3、每

4、半年清洗生活水箱1次,清洗单位应有相应资质,保证达到国家饮用标准,并有水质部门检测报告,单独消防水池需保持水质无臭味,每5年清洗消毒1次;消防水泵每月试运行1次;4、排污水泵正常运转,无异响和震动,阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀;污水水位控制装置灵敏可靠。控制箱开关、指示灯完好;5、下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积;各种井盖面板完好,各种警示安全提示标识齐全,安装牢固。四、电梯运行与管理:1、电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备,由持有专业技术资格的维修保养人员进行维修作业;2、轿厢内按钮、灯具、对讲电话(或报警警铃)、监视等设备和配件保持完好

5、,轿厢整洁;3、电梯运行稳定,开关门灵活,舒适感好,平层准确,轿厢通风,风机无噪音,照明良好;4、聘请专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养,根据检查计划对电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备,以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备,进行全面检查和维护保养;5、发生电梯困人或其它重大突发故障事件时,物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理;电梯发生一般故障的,专业维修人员15分钟内到达现场修理;单台电梯的困人故障率不超过每年2次。五、共用空调设施:1、对共用空调系统的维护保养,按照该设备的规定维护频次进行。定期对空调系统主机、水泵、电机

6、、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养;2、日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能,记录运行参数,分析运行情况。设置防鼠、虫措施,滤网清洁,转动系统无异响,电机风扇冷却效果正常,冷却塔及附属设施功能保证正常运行;3、空调系统各种管道完好,阀件及仪表齐备,标识完善,无跑、冒、滴、漏现象,如有故障及时修复;4、定期安排对新风量、排风量、空气品质进行测定,符合要求。对空调冷冻水、冷却水进行水质分析,检测报告齐全,符合国家标准要求,风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求;5、对共用空调系统每年定期清洗、除尘2次。六、弱电设施:1、指派专业技术人员操作楼宇智能控制系统,除日常维护外,每月对重要数据

7、进行备份1次,每月对系统连接点进行检查1次,半年覆盖系统一次,发现问题及时处理;2、可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清楚,呼叫、振铃灵敏可靠,系统电路板安装接线牢固,布线整齐;3、门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠,线路布置连接牢固,电子锁工作可靠;4、闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠,画面清晰,切换稳定,现场录像时间误差不超过2分钟,硬盘录像资料至少保存15天,专人负责保管,红外线

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