国际大厦建设项目可行性研究报告

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1、国际大厦可行性研究报告.国际大厦可行性研究报告国际大厦可行性研究报告1一、国际大厦项目介绍及权属关系31、项目介绍32、项目进度及其它要求43、债权、债务关系说明4二、ＣＱ核心功能区位演进分析51、ＣＱ最新规划定位分析5（1）连续性政策阐述5（2）政策分析6（3）对我司影响82、ＣＱ商务区位分布及功能特性8（1）ＣＱ未来CBD的规划与形态8（2）ＣＱ现有商务区位分布及功能地位93、解放碑核心功能区功能演化13（1）目前解放碑CBD地位分析13（2）未来解放碑CBD的功能演化分析134、对项目的影响15.国际大厦可行性研究报告.三、项目本体分析

2、151、地块位置152、项目四至163、周边未来规划及影响184、项目地块印象20四、解放碑CBD阐析201、解放碑CBD规划202、发展进程21五、各典型物业发展现状调查221、甲级写字楼物业典型项目调查22（1）租金及使用率情况22（2）销售价格及销售情况22（3）解放碑甲级写字楼市场特征小结23（4）典型写字楼项目市场调查表232、酒店物业典型项目调查25（1）解放碑酒店业现状简析25（2）典型酒店项目调查25（3）酒店市场调查小结293、公寓物业典型项目30（1）公寓项目基本信息30（2）销售价格及销售情况31（3）解放碑公寓市场特征

3、小结32（4）典型公寓项目市场调查表324、商业物业典型项目调查说明34（1）解放碑商业概况34（2）解放碑商业格局34（3）典型成功与失败项目分析38（4）新华路沿线商业租售价格395、潜在物业初步调查及对项目影响40（1）未来解放碑片区拟推出项目40（2）潜在物业推出对项目的影响41六、项目初步定位分析421、功能类型422、客户定位43（1）甲级写字楼部分43（2）高档公寓部分443、价格定位44七、项目经济效益分析451、项目基本指标452、项目投资估算453、项目工程进度安排474、销售进度安排485、现金支出表49.国际大厦可行性

4、研究报告.6、现金收入计划497、项目损益508、现金流量表519、敏感性分析51八、项目功能物业发展的优劣势分析521、商业部分522、写字楼部分533、高档公寓部分54九、结论及建议54一、国际大厦项目介绍及权属关系1、项目介绍国际大厦项目地处ＣＱ市解放碑新华路201号，ＣＱ市CBD的核缘位置，区位特征非常明显。国际大厦于1997年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑区域最后一栋烂尾楼。项目占地面积约8000平方米，总建筑面积可达到109627.4平方米，其中地上建筑面积（计容积率建筑面积）87291.9平方米，地下建筑面积为22335.

5、5平方米，建筑密度为69%，绿地率，6.75%。项目规划72层（地上67层），总高度达到288.90米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑CBD第一高楼。.国际大厦可行性研究报告.项目建成后效果2、项目进度及其它要求施工进度方面，目前项目土建施工进度到23层，包括地下5层及地上的18层，完成建筑面积50106平方米。在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证、投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，预售许可证目前还在办理。由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝中区

6、教委6119.2平方米，还部分居民1366.82平方米。.国际大厦可行性研究报告.项目实景3、债权、债务关系说明国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商、两家施工单位及国土、建委和银行。项目1997年动工，由于资金问题多次停工，目前已经进入司法程序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。目前ＣＱ城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负债构成如下表所示：ＣＱ国际大厦负债构成1、中铁建筑公司0.8亿2、中建五局0.46亿3、中兴房地产公司0.6亿4、ＣＱ展翔房地产公司0.9亿5、国土出让金、配套费共计0.07亿6、银行

7、0.14亿我司正在进行ＣＱ城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查工作。.国际大厦可行性研究报告.一、ＣＱ核心功能区位演进分析1、ＣＱ最新规划定位分析（1）连续性政策阐述在ＣＱ直辖后的10年，经历了大规模基础设施建设、大规模固定资产投资及主导工业产业的进一步发展，加之三峡移民难题的破解，ＣＱ市已基本具备了站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，ＣＱ已经完成了前一阶段的历史目标，可以向下一方向寻求更大的突破。在这种发展背景下，中央及ＣＱ市政府出台了对未来ＣＱ发展具有成败意义的几项重要战略，在此概述如下：n一小时经济圈

8、将建设以ＣＱ主城为核心，在交通1小时可通达的核心范围，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群。其范围涵盖ＣＱ市的23个区县，是ＣＱ的经济主体和产