供给与需求理论下房地产价格调控研究

《供给与需求理论下房地产价格调控研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、供给与需求理论下房地产价格调控研究近年来，我国城市化进程发展迅速，农村人口大量进入城市，再加上大量境外流动人口，造成城市住房持续供不应求，给房地产市场提供了极大的发展空间，这也是房价一直居高不下的重要原因。因此，如何更好地利用供给与需求理论对房价进行调控就显得尤为重要。1我国房地产供求现状分析1.1房地产价格水平分析按照国家标准，衡量房价合理性的指标是房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法。目前国际上公认的房价收入比应该为3~6倍，世界银行专家的说法为4~6倍。根据2

2、011年对我国35个大中城市的房价收入比进行测算，其结果显示：房价收入比超出10的城市有7个（表1）。据数据显示，2011年全国总体房价收入比为7.4,虽然比2010年全国总体房价收入比7.8减少了0.4个百分点，但该指标表明我国房地产价格依然偏高。据《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，1月份，在中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的有60个，持平的有7个，下降的有3个。至12月，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。自此房地产价格涨幅虽然显着放缓，但依旧不容乐观。1.2房地产供给分析纵观近年来我国房地

3、产投资数据，供给一直处于增长态势，数据如表2所示。1.3房地产需求分析我国将房产的需求分为消费的需求、投资的需求以及投机的需求。从消费需求也就是自住的需求看，首先由于我国推行的人口城市化进程，新增的大量城市人口对房屋必然存在较为刚性的需求，（廉价或廉租房会是他们的首选，但供应不足会迫使他们把需求转向商品房）;其次，伴随着我们经济的发展，城市居民生活质量不断改善，加上近年火爆的资本市场增值了居民手中的货币财富，也使住房的消费需求曲线不断右移。从斜率看，消费的需求从现实角度看是弹性不足的（图1）。2供给与需求理论根据经济学原理，商品的价

4、格由供求变化决定。若供过于求，则价格下降，反之，价格上升。供给与需求理论就是通过协调供给与需求的关系以使产品达到一种均衡价格（图2）,如若用D表示需求函数，S表示供给函数，P表示均衡价格，Q表示均衡交易量，那么当S=D时，就会产生P和Q.而住房作为一种商品，无非也是适用于这一原理的。对于住房来说，需求弹性较大，供给弹性较小。即当住房价格变化时，住房供给的变化量较大，住房需求的变化量则较小。此外，虽有需求函数Q1=a1-b1P1（1）供给函数Q2=a2+b2P2（2）式中a1,b1,a2,b2为四个大于零的常数，Q1为市场需求量，P1

5、为需求价格，Q2为市场供给量，P2为供给价格。而从图中看出，需求曲线和供给曲线的形状不一定是直线，但不管什么形状，在绝大多数情况下都有一个共同规律，两者分别是向右下方和右上方倾斜。之所以会这样，是由于边际效用递减律作用的缘故，在此将不详细阐释。以下笔者亦从更贴近实际的角度出发选取了非直线状进行分析。