四川广元竞买地块可行性研究报告

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1、四川省广元市02号竞买地块可行性研究报告二○○九年八月四川省广元市02号竞买地块可行性研究报告报告撰写人陈立雷刘巍　　　　　　　　　　报告编写日期2009年8月　　　目录第一章项目基本情况31.1项目概况31.2项目单位简介41.3项目技术经济指标51.4报告编制依据61.5需要说明的问题6二章项目建设的背景和必要性72.1项目建设的背景72.2项目建设的必要性7第三章投资环境分析93.1总体宏观经济分析93.2国家政策及土地市场分析123.3房地产市场分析14第四章区域市场分析174.1、广元市地理区位174.2、广元市城市建设概况184.3

2、宗地概况19第五章项目市场定位205.1项目的优势205.2项目的劣势215.3解决项目不利因素的思路22第六章项目选址及建设条件分析236.1项目用地范围及自然状况236.2市政配套条件23第七章项目运营建设方案247.1项目限制和假设条件247.2建设方案24第八章全部投资估算与资金筹措258.1投资估算说明258.2投资估算258.3资金来源与运用分析28第九章项目财务评价309.1销售收入估算309.2成本分析309.3利润分析319.4财务指标分析319.5结论32第十章不确定性分析33北京東方龍濟投資發展有限公司-25-10.1工期

3、风险及防范3310.2建筑工程费用风险3310.3敏感性分析3310.4盈亏平衡分析36第十一章结论37基本报表1全投资财务现金流量表39基本报表2全投资成本分布表41基本报表3开发销售时间分布表42基本报表4销售收入汇总表44北京東方龍濟投資發展有限公司-25-四川广元02号土地第一章项目基本情况1.1项目概况1、项目名称四川省广元市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地2、项目建设地点项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69㎡，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿

4、地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。3、项目建设内容根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用地。4、项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约117940万元，预计总成本费用约57387.9万元，此时，利润总额为56727.1万元，所得税按25%计征为18343.9万元，税后利润为38208万元。5、项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。6、项目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度，从2009年第4季度开始

5、至2011年第3季度。其中，2009年第4季度为准备前期阶段，2010年第一年季度为开工建设，并取得预售，至2011年第三季度竣工验收。1.2项目单位简介单位名称：北京东方龙济投资发展有限公司北京東方龍濟投資發展有限公司-25-四川广元02号土地注册地址：北京市朝阳区姚家园105号观湖国际大厦s1座1902-1808法人代表：王洪波注册资金：1亿人民币企业性质：有限责任公司公司简介：主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、

6、唐山龙济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元。1.3项目技术经济指标四川广元苴国路南侧02号用地经济指标项目基础信息项目占地面积75254.69㎡112.88亩项目总建筑面积301163.8㎡项目可售建筑面积301163.87㎡项目体量分布一期二期三期四期住宅建筑269163.8㎡134581.9㎡134581.9㎡非住宅建筑面积商业建筑面积32000㎡32000㎡地下建筑面积75291㎡37645.5㎡37645.5㎡项目经济效益指标项目总销售收入122762万元项目投资总成本92

7、009万元折合可售建筑面积成本3055元/㎡其中项目期间费用7831万元折合可售建筑面积成本260元/㎡项目利润总额28510万元项目所得税7127万元项目净利润21382万元项目FIRR（季）23%自有资金收益率项目成本利润率26%1.4报告编制依据1、建设部《房地产开发项目经济评价方法》2、《中华人民共和国房地产管理条例》北京東方龍濟投資發展有限公司-25-四川广元02号土地3、《建设部城镇土地房地产估价规范》4、《四川省广元市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件》5、《四川省广元市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通

8、知》广府办发[2009]41号6、《四川省广元市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》广府办发[2008]43号1.5需要说明的问题1.本