关于我市物业管理现状的思考

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1、关于我市物业管理现状的思考关于我市物业管理现状的思考物业管理是物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关的附属设施进行维修养护，并对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务的一种活动。目前，我市物业公司和业主之间产生纠纷的原因有三个方面：一是现行法制不健全，物业管理公司和业主各方的权责利不太清晰，有相当一部份没有签订物业管理方面的合同，有的即使签订也不是非常健全，出了问题很难处理。所以，业主和物业管理公司双方都要增强合同意识，按合同约定，该承担哪些责任，不承担哪些责任，包括业主也是一样，交多少费用，

2、该得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果互相之间一旦产生矛盾和纠纷，就可以通过法律途径去解决。二是一些物业管理公司服务跟不上业主的愿望，出现问题不能及时解决，或者根本解决不了，这些问题不同程度地存在，侵害了消费者也就是业主的权益；三是业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来，一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意交非常少的物业管理费，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，也给物业管理带来很多困难。当前存在的主要问题1.业主对物业管理缺乏足够的认识，维护自身物业权益的意识薄弱，业主委员会的市场主体地位有待确立，其

3、作用尚未真正发挥。业主委员会目前成立的尚不多，即使成立，也存在形同虚设，未能充分发挥其市场主体作用的问题，加上业主保障自已的物业权益的意识不强，业主及业主委员会缺乏管理的经验和应有的素质，自治的作用远未发挥出来。2.物业管理企业，作为市场主体有待进一步规范，同时存在造血功能差甚至出现生存危机的问题。目前，物业管理企业中，大部分是房地产开发企业自已兴建的，与房地产开发企业之间仍存在着依赖关系，没有摆布传统的自建自管体制，不是完全独立的市场经济主体。目前我市物业管理企业，基本上处于全面亏损状态，分析其原因，主要是：①物业管理服务收

4、费标准普遍偏低，有的甚至不收费（如振泰小区），而且收缴率又低，平均每月每平方米0.10元左右，即使这样低的收费标准，收缴率仅为70%左右仅能维持物业公司职工的工资。②住宅共同部位共用设施维修基金管理制度至今尚未普遍建立，而小区配套的公共设施、设备维修及养护，如路灯、道路、绿化、环卫工作等由物业管理企业来做，造成资金的严重缺乏。③物业管理市场管理体制和运作机制，尚未建立起来，计划经济体制下的单位管理根深蒂固，市场竞争机制还未形成1.小区管理问题。业主及业主委员会是小区的管理主体，但是，在小区从事管理的有居委会（街道办）、物业管理

5、企业、业主委员会等。其间关系如何处理急待协调指导。计划经济体制下形成的政府管房、单位管房并未得到根本改变。房地产开发商自建自管，“肥水不流外人田”现象相当普遍。小区管理涉及到物价、工商、税务、规划、市政、民政、公安、绿化、环卫、供水、供电等政府有关部门。这些部门的职责在涉及到小区管理的部份应该加以管理到位，物业管理企业、业主委员会应予以配合，哪些事应由物业管理企业提供服务就应服务到位。另外，不仅小区业主，有关部门也存在对物业管理概念模糊、认识混乱的问题，什么事都找物业，都往物业管理这个篮子里装下一步工作对策1.深化改革，理顺物

6、业管理机制，拉动物业管理健康发展。房地产开发商下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，真正“断奶”，面向社会，自主经营，独立核算，成为具有独立法人地位的经济实体。为加强“建”与“管”衔接工作。开发建设单位在项目规划设计的前期阶段，应邀请物业管理专家参与论证，确定方案。小区竣工时，物业管理主管部门须参与综合验收，并提出物业管理方面的整改意见。未经物业管理主管部门签字同意，小区不能通过综合验收，不得交付使用。2.加大业主委员会的管理力度，充分发挥业主委员会的市场主体作用。目前，我市业主委员会还属于起步阶段，应按照一个物业管理区域成立一

7、个业主委员会委托一家物业管理企业管理的原则，对具备建立业主委员会条件没建立的，应做好计划安排、督促成立。目前，开发办和物业管理主管部门应通过密切协作，把努力扩大业主委员会覆盖面作为工作重点之一。今后，入住率达到50%以上的新建小区均必须及时成立业主委员会。业主委员会必须通过规范、民主的程序选举产生，必须尊重业主和使用人的意愿必须是能代表全体业主的业主自治组织。业主委员会入选必须有一定工作能力、热心公众事业、带头遵守国家有关法规政策并能依法维护业主利益。3.积极培育和发展物业管理市场，实行物业管理招标投标制度，建立优胜劣汰的竞争

8、机制。今后，凡5万平方米以上的小区及具有一定规模的别墅、高档公寓，开发建设单位应当在开发办和物业管理主管部门的指导与监督下在商品房预售前，面向社会招标，确定物业管理单位，负责业主委员会成立前的物业管理工作。没有经过招标确定物业管理单位的预售项目，开发办不得发放《商品房预售许可