农村房屋买卖纠纷的审理(上)

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1、农村房屋买卖纠纷的审理（上）作者：徐志远何亚平随着我国农村经济发展与城市化进程的推进，由于各种原因，部分农民选择定居于城镇而出售农村的房屋，而越来越多的城镇居民更愿意购买农村房屋，如此形成了农村房屋在农村居民和城镇居民间的频繁交易现实。相对城市商品房买卖而言，农村房屋买卖则因法律和政策对农村土地使用及流转方面的规制，引发了大量农村房屋买卖纠纷。本文拟从纠纷的现实出发，结合现行法律规定与当前的审判实践，对此类案件的解决探寻可能的途径。 一、农村房屋买卖纠纷的现状 当前的农村房屋交易的房屋类型主要分为：宅基地房屋与“小产权房”两大类。 宅基地房屋系村民

2、在审批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型的传统意义上的农村房屋。根据“一户一处宅基地”的原则，虽大部分宅基地房产权未作权属登记，但村民享有对宅基地的使用权，对附其上的房屋享有所有权。 而“小产权房”非法律概念，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，小产权房的产权无法取得像商品房一样的由行政管理部门颁发的真正法律意义上的产权证书，权属保护力度相对较小。 根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属的原始取得与否，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批

3、。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法基于原始建造行为而取得房屋的所有权，此类房屋无法进行出售；而获得合法审批程序，建造者能基于原始建造行为取得房屋权属证书，但根据我国有关农村土地管理法规及政策规定，购买者的身份亦受到严格的限定，不具备特定身份的购房者往往不能办理房屋产权及土地使用权登记。 通常情况，集体经济组织内部村民间的农村房屋买卖，在不违反“一户一宅基地”原则的情况下，不存在权属变更的障碍。 而就城镇居民购买村民宅基房或小产权房而言，买卖双方实际履行，互不反悔，便可相安无事，维持现状。 但随着农村经济和城市化的发展，一些农村房屋

4、升值明显，亦或可能面临征地拆迁而将获得优厚的安置待遇补偿时，出卖方出于利益驱动而反悔，向买受方索要加价，甚至诉至法院，主张买卖无效，要求收回房屋，而由于农村房屋的买受人通常无法取得行政管理部门颁发的房产证，产权难以在法律上得到承认，购房利益易受到损害。 二、当前农村房屋买卖纠纷的裁判（一）两则案例之比较：形似与神似1．案例一 2006年12月，北京通州宋庄画家村的画家李某因小产权房纠纷被房东（村民马某夫妇）诉上法庭，经法院一审、二审，终审判决认定马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协议无效。 此案判决引起媒体、学界及普通民众的广泛关注，使得“小产权”房成为

5、2007年度热度不减的名词。 北京市二中院终审认定买卖无效的主要理由是： 宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经济组织的成员，非成员无权取得或变相取得；双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，购买人不是农村村民，而且所争议地块的《建设用地使用证》一直在出售房屋的农民名下，未办理变更登记，因此双方所签的房屋买卖协议是无效的。 但该中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于马某反悔，李某可另行主张赔偿。 2008年1月，李某向法院起诉要求马某按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿共计48万元。该院经审理认为，李某作为买受

6、人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定，该房屋的市值评估约为26万元。据此，法院判定马某赔偿李某经济损失185290元，约占房屋市值的70%。2．案例二 1989年3月31日，村民陈某与城镇居民马某签订房屋买卖合同，将其宅基地房屋出售以2.1万元的价格出售给马某，马某缴纳了契税，于1994年11月、12月先后经房屋所在地村委会、乡政府审批后，于1996年取得市房地产管理局颁发的房产证。 2007年6月，陈某以农村宅基地不得向城市居民出售、双方签订的房屋买卖合同违反了国家

7、法律规定为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某退还房屋。 一审法院认为，购买双方虽系自愿，且马某购房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此房屋买卖违反法律法规之性质。最终认定，双方买卖行为应属无效。 二审法院确认马某与陈某的合同有效。理由如下：按照我国法律规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。本案中，双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证并于2005年3月27日将户口迁入本案

8、诉争房屋所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系，应予维护。陈某签订买卖合同并实际履