某地产集团房产可行性报告q03178

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1、南京孝陵卫地区房地产可行性报告目录第一部分：项目分析一．项目简介二．项目ＳＷＯＴ分析三．项目规划设计方案评析四．项目综合评价及项目发展策略第二部分：市场分析一、南京市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析部分第三部分法律风险分析一、土地出让条件二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段三、总体评价第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算4.1.1投资估算相关说明4.1.2分项成本估算4.1.3总成本估算4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算4.1.6税务分析4.1.7项目资金预测4.1.8现金流量表4.1.9自有资金的

2、核算4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源4.2.3融资方案分析4.2.4投资使用计划4.2.5借款偿还计划第五部分：项目整体定位一．整体定位原则二．项目整体定位三．形象定位四．产品定位五．规划建议六．建筑七．户型八．园林建议九．室内设计建议十．配套建议第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析6.2.1变动因素一成本变动6.2.2变动因素二售价变动6.2.3变动因素一容积率变动6.3风险分析6.3.1风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策第七部分：综合评价7.1社会评价（定性）7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结

3、论与建议8.1结论8.2建议附件：1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》A、第一部分项目分析一、宗地位置¨一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。¨聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。¨距南京经济技术开发区3公里。南京经济

4、技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。二环线一环线图1-1宗地区位二、宗地现状1、四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。聚宝山宁栖公路宗地绕城公路车速可达110公里/小时宁栖公路沪宁铁路宁镇公路车速可达80公里/小时图1-2宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。表1-1宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长（米）14002000——1200宽（米）45050-1

5、00——400面积（平米）.5合968亩15000.5合746亩图1-3宗地形状及尺寸3、宗地标高宗地内由西向东，地势升高约2m最低点25m400m代征道路代征绿地1200m1400m450m坡度15度坡度10度垂直坡度，与地面最大高差50米（1）宗地内部东高西低¨宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。¨按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。最高点57m图1-4宗地内部高差宗地内局部高低落差（2）宗地标高低于周边用地¨东部显著低于绕城公路，最大高

6、差12米左右。¨西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。¨南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。¨北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。废弃的采石场55m90m10m25m宗地地面聚宝山铁路绕城公路图1-5宗地与周边高差剖面图（东西向）绕城公路标高50～55m沪宁铁路标高36～49m聚宝山标高35～125m图1-6宗地与周边高差剖面图（南北向东侧））铁路绕城公路宁镇公路宗地地面55m12m聚宝山宁镇公路标高36～49m图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧））铁路绕城公路宁镇公路宗地地面90m22m聚宝山宗地标高25～57m图1

7、-8宗地与周边高差4、地块现状地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。图1-9宗地土地利用现状（1）工厂与市场主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。表1-2工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度