银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究

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1、银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究孙承爱个人二手房住房按揭贷款业务历来是一项颇受各商业银行重视却又较易发生不良贷款的个人金融业务。作为多年从事个人金融诉讼业务并为多家银行服务的律师，在实践中，切身感受到银行二手房住房按揭贷款面临较大风险。一、二手房住房按揭贷款业务法律风险分析（一）借款人及共同还款人身份及资质的真实性风险1、“借用身份”情形二手房住房贷款业务诉讼中，存在相当数量的无法找到借款人的情形。此类案件呈现的共同特征为：借款人的户籍地均为外地且大多数为农村地区；无固定的工作和收入；提供的电

2、话、住址(暂住证的地址）及工作单位均无法联系；抵押房屋的价值被严重高估且借款人还款一期或两期就出现违约，即使抵押物顺利变现也无法满足银行全部债权；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在内；借款人无任何其他财产如房产、银行存款、车辆等可供执行；一旦违约，借款人不在乎自己的不良信用记录。上述案件的产生是借款人将自己的身份证、结婚证、户口薄等证件提供给他人并在贷款申请书、贷款合同、贷款借据中签字纳印帮助他人完成从银行贷款的过程。一旦银行放款，借款人可以从中得到一笔承诺的“好处费”或其他利益，幕后的借款人往往象

3、征性地偿还一期、两期或根本不偿还。一旦出现违约，银行无法联系上借款人只能通过诉讼程序拍卖抵押房屋来实现其债权。由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。借款人在签订贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致在借款人违约后，原告提供不了购房者的真实地址。无法找到当事人，在诉讼的各个环节包括诉讼和执行中均通过公告送达的方式推动抵押物变现进程，大大增加变现成本和拖长了变现时间，影响了清收效果。2、“伪造身份”情形借款人伪造身份证、户口薄及结婚证(或无婚姻登记的证

4、明）等证件向银行贷款，直接导致骗贷事件的发生。在我们经办的案件中出现过提供假结婚证骗贷的情形：甲是借款人的法定配偶，贷款时，借款人提供了与乙的伪造的结婚证，并且乙作为其“配偶”承诺共同还款并签字纳印。在诉讼中我们从婚姻登记处查证得知在贷款时甲是借款人的真实配偶，办案律师在抵押房屋中找到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶（本案借款人）将房屋抵押贷款一事。由于此案涉及借款人与乙串通伪造结婚证、房产证等骗贷情形，法院认为不属于民事法律关系裁定将该案移送公安机关侦查。伪造身份骗贷的情形一旦产生，转入刑事案件

5、后，清收程序的不定因素大大增加，影响清收效果。3、收入证明及工作单位不真实收入证明及工作单位的真实性决定着借款人的偿债能力。具体表现为以下几种形式：⑴借款人并非在提供收入证明的工作单位工作；⑵收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销或根本不存在；⑶借款人私自挪用单位公章加盖收入证明；⑷收入证明上加盖的公章系伪造；银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。银行信贷人员如

6、果出现道德风险，为了完成任务可能出现信贷人员根据上述规定及贷款情形向借款人明示或暗示应当填写的收入证明的数字。住房贷款业务中，借款人的收入是偿还贷款的首要来源，一旦收入不稳定或真实收入水平不能偿还贷款，银行的债权将受到严重的威胁。（二）交易行为真实性的风险由于个人住房按揭贷款期限长、利率低，因此很多借款人编造购房等证明文件以骗取银行住房按揭贷款达到融资的目的。具体表现为以下两种情形：1、虚假交易房屋的产权人即为借款人，借款人与“卖方”虚构一个虚假的房屋买卖合同关系，并伪造首付款收据、卖方的房地产权证

7、、契税证明等向银行申请二手房住房贷款。借款人由此完成了名为“二手房住房贷款”实为“持证抵押贷款”的过程，得到了具有贷款期限长、利率低优势的二手房住房按揭贷款。此种操作不仅干扰了我国正常的金融秩序，贷款银行有利息方面的损失，而且由于借款人将贷款用于经营或做其他投资大大增加了贷款偿还的风险。“持证抵押”案件占据了我们办理二手房住房按揭贷款案件的大部分，由于借款人将贷款用于高风险的经营或投资将导致不能按时足额偿还贷款。2、关联交易通过亲属间的关联交易套取银行贷款。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种

8、交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款。举个例子：甲有一套价值100万元的房产，现在要贷款70万元作为商业流动资金，但由于觉得抵押贷款还款时间紧，压力太大，这时他就采取关联交易的方式：首先将房子做评估及公证，然后出售给自己的表弟，之后由表弟去向银行申请房贷，由于表弟没有住房，所以贷款70万、30年按揭利率还获得下浮利率优惠。此交易完成后，表面看房产归甲的表弟持有，但实际拥有人依然是甲本人，还款也由甲完成。但经过此次操作，甲不仅获得了急需的70万流动资