商业输了头阵开发赢了全盘 金源mall之(5)

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1、商业输了头阵开发赢了全盘金源MALL之惑(5)建筑规模68万平方米；号称“全球第一”；开业招商达到80%以上……这些都是金源MALL“横空出世”初时，人们得到的最初信息。　　但开业4个多月后，这样的信息被另一些信息冲淡了。　　　“在金源MALL里逛，会闻到阵阵炒菜的味道，很讨厌！”　　“里面布局乱得很，逛半天时间都找不到要找的商品。”　　“我就住在世纪城，但很少去了，里面的商品很多是国内二三线品牌商品。”　　……　　当一个商业场所，让客户留下的是这样的评价时，问题已经非常严重了。那会是商户经营的问题吗？不幸的是，来自于商户的评价同样不好。　　“客流量太少了！我们正在商

2、量退租，或者与金源MALL运营商谈判降低租价。”　　在这样的评价背后，显然无法将问题的责任推到商户的身上。那么问题出在哪儿？作为一个商业地产项目，金源MALL到底遭遇了什么？它的未来是神话破灭，还是走出困境？　　金源MALL一开局，就要给人们留下悬念。　　交通掐了金源MALL的大动脉　　实际上，金源MALL规划定位的不足，已成为业内的普遍共识。　　“超大规模的金源MALL需要1万名员工才能运营，即便是在夜晚下班的交通低谷期，你也可以想象这1万人所造成什么样的交通景象？更何况在商业高峰期，其交通压力会是一种什么样的景观？”这是中国商业地产联盟理事长荀培路在向记者解析金源

3、MALL时，说的第一句话。　　超大体量的商业体，便捷的交通是必备的条件。在国外，大型Shopping　Mall的发展是伴随汽车普及所带来的交通、消费变化而出现的，这些大型Shopping　Mall往往位于远郊的交通枢纽。即便位于城市中心的大型Shopping　Mall，往往也是城市的核心商圈，路网、立体交通非常发达。　　而对位于北京西北四环附近的金源MALL而言，交通恰是最大的瓶颈之一。金源MALL位于远大路上，地处200万平方米的超大社区——“世纪城”的中心位置。作为一个新兴的城市区域，其交通路网的密度和放射性远远不够。更何况超大居住社区世纪城，本身已经带来巨大的交

4、通流量压力。　　本刊记者首次前往金源MALL，分别从三个方向出发：东四环、南城和海淀的清河，分别采用自驾车和乘坐公交线路。　　从东四环自驾前往是最快的一个，用时1小时10分钟，但这个时间，显然比同地点前往王府井、西单等城市中心商圈要远很多。　　从海淀清河出发的记者分两次乘公交线路前往金源MALL，交通高峰期需用时1.5小时，交通低峰期估计也需1个小时左右。从南城前往金源MALL那简直就是一种痛苦了，去过一次之后，家住南城的记者甚至表达出了退出对金源MALL考察的愿望。　　在金源MALL公开的对外材料上，号称拥有地上、地下停车位1万个。但从现场了解的情况看，地上停车位尚

5、有很多闲置。停车场工作人员告诉我们：“平时地上部分也只能停一半，最多的时候也超不过三分之二，周六、日的时候来的车要多些。”　　对北京这样一个现代化程度比较高的大都市来说，车来得少，必然意味着人来得少。“最近的市场调查显示，平时金源燕莎MALL的正门口，1小时的人流量还不到100人。这种客流量对于这么大的商业体而言，太可笑了！售货员比买东西的人多。”有商户这样对新地产抱怨说。　　金源MALL的交通问题，使这个庞然大物先天供血不足。伟业商业顾问公司总经理蔡宇翔亦就此提供了确凿的实证研究，“金源MALL建筑面积68万平方米，北京王府井和西单分别是50万平方米和40万平方米，

6、这两个城市核心商圈分别加上周边的零散商业，都不到60万平方米。”　　根据长期积累下来的市场经验，西单每天人流量达到30万人，王府井也有60多万人。“西单是北京人的消费集中点，王府井是外地游客喜欢消费的商圈。金源MALL又有什么样的商业吸引力，客流量又是多少呢？”　　蔡宇翔算了笔账：“据金源MALL方面自己提供的数据，目前每天有10万人的流量。但按此流量，通过金源MALL有20条公交线，一条线一班车100个人，1小时5班车，20条线1小时1万人。也就是说，公交车全满了，按黄金时间10个小时算，每天最多也就10万人。再加上自驾汽车，满打满算最多也就2万人，并且还没考虑交通

7、堵塞这个大问题。再算上周边居住的3万户家庭，天天都会有1人去金源MALL消费，将上述金源MALL能够辐射的全部人流量加起来也不过15万人。”　由此可见，金源MALL与营业体积相当的王府井、西单相比，市场需求单薄得太多。　　问题的另一个方面，金源MALL提供的每天10万人的流量就真实吗？客观的第三方机构的调查数据或许更具有说明力。“据专业调研机构对金源MALL人流量的调查，目前金源MALL周末黄金时间一天的客流量实际也只会有3万人左右”。蔡宇翔说。　　在退租的压力下　　在这样的客流量下，记者在金源MALL进行调研时，充分体会到人气缺乏对商家的伤害。其中