房地产开发企业财务管理存在的问题及应对策略分析.docx

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房地产开发企业财务管理存在的问题及应对策略分析摘要：当前，随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济中的重要行业之一，其发展前景备受关注。同时，由于国家对房地产开发企业的不断规范与调控，房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中实现持续发展，就必须在财务管理方面不断进行创新，通过采取有效措施不断提高企业财务管理水平。但从目前来看，我国房地产开发企业在财务管理方面还存在着许多问题和不足之处，如缺乏完善的财务管理体系、财务管理人员素质不高、资金管理不合理等问题。因此，房地产开发企业必须采取有效措施不断完善和优化其财务管理工作，从项目开发决策、建设、营销多个阶段，建立全过程管理措施。关键词：房地产开发企业；企业财务；财务管理；问题及应对策略引言随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和现代企业制度的建立，企业在组织形式、经营方式和管理机制上都发生了变化，我国房地产开发企业财务管理也随之出现转变。与传统的工业、商业企业相比，房地产开发企业财务管理具有其自身的特殊性，加強对企业财务管理的分析，具有非常重要的现实意义。一、房地产开发企业财务管理特征（一）产品周期长 与传统的工业、商业企业不同，房地产开发企业所开发的产品周期较长。如，从项目的立项开始到竣工验收为止，普通住宅项目一般需要1-2年甚至更长的时间。这就要求房地产开发企业在项目决策和设计阶段就要进行大量的资金投入，并要求项目资金流与实物流相匹配。同时，房地产开发企业在产品销售环节上也要占用较多的资金，销售收入不仅包括在售房屋的收入，还包括在建工程、土地使用权出让金、物业管理费、装饰装修费等。这就要求房地产开发企业要对产品成本进行精细化管理，以保证项目利润空间，实现企业价值最大化。同时，要对项目资金进行有效管控和协调，以保证产品的顺利销售［1］。（二）资金投入大工业、商业企业一般都是独立核算，以生产、销售为目的。而房地产开发企业除了完成一定的工程外，还要进行规划设计、项目管理、市场营销、物业管理等诸多方面的工作，因此需要大量资金投入。如，房地产开发企业投资一个项目可能要投入几年时间才能收回成本。且房地产开发项目完成后，还要进行房产销售，实现资金回笼，对资金的占用时间较长。对此，房地产开发企业必须强化资金管理意识，建立健全财务管理制度和内部控制制度，以降低成本费用，提高经济效益。同时，在市场经济条件下，现金流量是企业经营成败的关键。由于房地产开发企业开发周期长、资金占用大，为保证企业正常的生产经营活动，必须持有相当数量的现金以备支付。（三）经营风险高房地产开发项目周期长，投资大，利润低，风险高，一般要经过立项、土地出让、征地拆迁、规划设计、工程施工和竣工验收等多个阶段，每个阶段都存在着一定的风险。加之房地产开发企业在资金筹集方面面临着诸多困难，筹资渠道有限，资金筹措困难，在项目开发方面也面临着市场竞争激烈、市场风险大、前期准备时间长等问题，企业一旦资金链断裂，除了会导致项目难以继续建设，甚至会给国家和社会带来巨大的经济损失。因此，房地产企业要发展壮大就必须加强财务管理，最大限度地降低经营风险。（四）投资决策复杂与工业、商业企业投资决策相比，房地产开发企业的投资决策要复杂得多，不仅涉及国家对房地产开发的政策和法律法规的规定，还涉及项目所在区域的城市规划、土地管理、房产管理、金融管理等方面的政策，因此其投资决策更加复杂。二、房地产开发企业财务管理存在的问题 （一）缺乏完善的财务管理体系房地产开发企业在经营过程中，为了提高自身的竞争能力，通常会制定一系列的财务管理制度，但在实际运行过程中却并未发挥应有的作用，未能从根本上对企业的财务管理工作进行规范和完善。同时，由于房地产开发企业具有较大的资金投入量，其在资金使用方面往往存在着较大的随意性。一些房地产开发企业往往会将大量资金投入到非生产性的项目上，对企业的正常经营活动造成严重影响［2］。（二）资金管理不合理房地产开发企业在实际发展过程中，资金短缺问题较为突出，且大多数房地产开发企业往往由于缺乏合理的资金管理机制，导致资金管理的作用不能得到有效发挥，严重影响了企业财务管理水平的提高。加之资金管理体制不健全、财务管理不规范等问题，使得许多房地产开发企业在发展过程中经常出现资金周转不灵的问题。同时，许多房地产开发企业在发展过程中存在盲目追求高利润的现象，导致许多房地产开发企业为了追求高额利润而不断增加投资、扩大规模，不仅会给企业带来较大的财务风险和经营风险，还会给企业带来巨大的经济损失。（三）财务风险意识较弱对于房地产开发企业而言，在进行房地产项目的开发过程中，如果企业自身缺乏风险防范意识，就会导致项目风险增加。房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，而银行贷款具有一定的风险性，很多房地产开发企业盲目扩张，从而导致企业资金链断裂，严重威胁到了企业的正常发展。此外，由于缺乏健全的财务管理制度，房地产开发企业在进行项目开发时缺乏必要的财务预算和控制。这就导致在项目开发过程中对财务风险认识不足，不能及时采取措施对财务风险进行控制，从而影响到了房地产企业的长期可持续发展［3］。（四）财务管理人员素质不高 当前，房地产开发企业财务管理人员素质不高是制约其财务管理水平提高的重要因素之一。财务管理人员综合素质不高，使得其在实际工作中缺乏责任心，同时还会出现乱收费、乱用财务杠杆等问题，影响了房地产开发企业财务管理工作的正常开展。三、房地产开发企业财务管理策略（一）房地产开发决策阶段财务管理房地产开发企业应当在项目立项时做好财务预算工作，即根据项目的投资总额、资金来源和建设周期，确定开发所需各项费用支出，并以此作为开发项目的投资额度，再据此安排项目的资金来源和投入比例。具体来说，可从以下内容入手：一是编制年度预算。房地产开发企业应根据国家有关政策规定，结合自身的经营状况和市场情况，编制年度预算。年度预算要对房地产开发项目进行全面分析和合理预测，包括开发成本、销售收入、资金筹措方案等内容。年度预算经审批后应作为编制年度财务会计报告的依据。房地产开发企业应在年度预算的基础上，按照《企业会计准则》及公司章程的规定，编制中期预算。中期预算是房地产开发企业对未来一定时期内各项经济活动进行预测和决策的重要依据，其主要内容包括：房地产开发项目的成本、费用和利润指标；现金流量预算；房地产开发项目销售收入、费用及利润指标；项目的投资回收期等。其中，现金流量预算是房地产开发企业根据企业现金收支计划和资产负债经营状况，对企业未来一定时期内现金收支进行预测和决策的重要依据，主要内容包括：房地产开发企业的经营活动所需资金情况；房地产开发企业的投资活动所需资金情况；项目建设所需资金情况等。二是编制财务预算分析报告。财务预算分析报告是房地产开发企业根据自身经营管理状况和财务状况对项目经济活动进行预测和决策的重要依据，其主要内容包括：房地产开发项目在投资活动中可能面临的风险及对策；项目建设过程中可能出现的资金短缺及影响；项目建成后可能达到的经济效益和社会效益；项目建设过程中应采取的技术措施和管理措施；项目建成后在市场中销售、出租时应采取的销售策略等。 三是建立财务分析制度。财务分析是房地产开发企业在财务活动过程中进行控制、检查、总结和评价所采取的各项措施及效果，并提出改进建议和措施等一系列工作和活动。房地产开发企业应当定期或不定期地对本企业及其所属单位进行财务分析，重点对其财务状况进行分析。财务分析制度应当根据国家有关规定和企业实际情况，及时调整和完善，并报主管部门备案［4］。（二）房地产开发建设阶段财务管理 房地产开发企业应当按照《房地产开发企业财务制度》的规定，做好项目可行性研究和立项审批工作，在项目立项、可行性研究批复后，由企业财务部门负责编制项目建议书、可行性研究报告、资金筹措方案等财务报告。在整个过程中，应当严格执行国家有关基本建设财务管理制度，严格按照批准的设计方案和概算，根据市场价格和工程进度，及时编制并下达项目资金计划。尤其应当加强工程项目成本管理，按照规定设置工程成本核算科目，及时准确地进行工程成本核算、控制和分析。财务部门应当及时与工程部门进行沟通，根据建设进度和施工方案组织合理的成本核算，保证工程质量，并按照规定做好成本核算的各项基础工作。具体来说，企业可从以下内容入手：根据工程建设进度及相关合同约定支付工程款，严格按照国家有关规定和合同约定及时办理工程款结算及竣工验收手续。财务部门应当根据合同约定和相关结算审核程序，及时审核并拨付工程款；按照《中华人民共和国会计法》的规定，正确处理会计核算与会计监督的关系，做到会计核算真实、准确、完整［5］；按照规定编制合并报表并在报送年度报告时按国家有关规定合并报表；按照规定处理工程项目结算工作。房地产开发企业应当定期组织工程验收和竣工决算工作，并做好与投资部门的沟通和配合工作；根据工程建设进度编制工程进度结算报告，经有关部门审核后报房地产主管部门审批；按照有关规定对商品房预售款进行管理和监督。预售款的收存、使用和管理应当符合国家有关规定，对不符合规定的预售款，要及时查明原因并报有关部门处理；建立健全各项内部控制制度，加强对财务人员的培训和监督制约，保证会计信息资料真实、完整；按照规定设置会计账簿和会计凭证等相关会计资料，并进行必要的经济业务核算、反映和监督。财务部门应当按照《中华人民共和国会计法》的规定建立健全内部控制制度；按照规定设置会计机构、配备会计人员或者委托社会中介机构办理会计事务等；按照国家有关规定以及合同约定向购房人收取或者支付购房定金、预付款等款项，房地产开发企业收取的购房定金、预付款等款项原则上不得超过项目总投资的30%。（三）房地产开发市场营销阶段财务管理房地产开发企业应当在销售前编制销售计划，包括项目的销售预算、营销推广费用预算、客户关系维护费用预算等，并报董事会或股东会审议批准。在销售计划经批准后，应当根据市场需求情况及时调整销售价格，确定销售金额，制定相应的销售方案。房地产开发企业应当在销售方案确定后一个月内办理收入发票、发票领购和发票开具等手续，并按照《商品房预售资金监督管理办法》等有关规定办理预售款收支有关的会计核算工作。企业还需按照项目实际销售情况编制财务决算，包括工程结算书、结算收入、成本费用、税金及附加的结转等内容。同时，需按照《企业会计准则》有关规定对商品房销售成本进行会计核算，并将相关收入和成本按合同约定进行确认，及时结清应收款项，不得以任何理由拖欠客户的货款，并计提各项资产减值准备［6］。还需编制财务决算报告，财务决算报告是房地产开发企业按照规定程序和要求，在会计年度终了后向上级主管部门报送并向社会公开的书面报告，其主要内容包括：房地产开发企业在投资活动中发生的各项经济活动及其成果；投资活动执行情况；项目建设过程中资金收支情况；项目建成后预期取得的经济效益和社会效益等。四、结束语综上所述，我国经济水平的提升，使居民收入有了较大的提升，从而促进了房地产行业的快速发展。在房地产开发行业中，财务管理工作是非常重要的一项内容，也是房地产开发企业实现良性发展的重要保障。但是由于房地产开发行业属于资金密集型行业，其在经营发展过程中受到了多方面因素的影响和制约，使财务管理工作开展难度相對较大，这也给房地产开发企业带来了一定的财务风险。基于此，本文首先分析了我国房地产开发企业财务管理特征，随后指出管理现状，并进一步对如何加强财务管理提出了相应的应对策略，以期为提高我国房地产开发企业财务管理水平提供参考和借鉴。